biura

Poprawa warunków makroekonomicznych, rosnący popyt i spadająca dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych sprawiają, że budowa biurowca może znów stać się atrakcyjna dla deweloperów – wskazuje raport CBRE „2026 Poland Real Estate Market Outlook”. W 2025 r. na polskim rynku przybyło 108 tys. mkw. przestrzeni do pracy, a popyt na nią wyniósł 1,56 mln mkw. Ilość powierzchni dostępnej na wynajem tym samym spadła. W efekcie trend wyburzania budynków biurowych pod obiekty o innej funkcji zostanie zestawiony z rosnącym zainteresowaniem deweloperów biurowych centralnymi lokalizacjami.

Z szacunków wynika, że rynek biurowy w Warszawie wchodzi w fazę niedoboru powierzchni, szczególnie w centralnych lokalizacjach. Na koniec 2025 r. poziom pustostanów spadł do 9,1 proc., a w ścisłym centrum miasta wolne pozostaje około 5–6 proc. powierzchni – podaje CBRE. Jednocześnie nowa podaż pozostaje ograniczona, a popyt w dużej mierze opiera się na renegocjacjach istniejących umów.

Według badania CBRE „European Investor Intentions Survey 2026” nastroje inwestorów w Europie Środkowej i Wschodniej będą się poprawiać w 2026 r. Analitycy wskazują, że będzie to jeszcze bardziej aktywny rok pod względem transakcji na rynku nieruchomości dla tego regionu, w porównaniu z ogólną średnią europejską. I podczas gdy wiele rynków europejskich zmierza w kierunku stopniowej normalizacji, region CEE wyróżnia się silniejszym tempem wzrostu, większą skłonnością do podejmowania ryzyka i wyższą pewnością dotyczącą otoczenia makroekonomicznego.

Polski rynek handlowy ma już własny alfabet, czyli: A jak atrakcyjność, W jak widoczność, F jak funkcjonalność, T jak technika i Z jak zrównoważony rozwój. To właśnie te elementy – obok lokalizacji – tworzą nowy język retailu i coraz częściej decydują o tempie komercjalizacji oraz długoterminowej wartości nieruchomości przy ulicy handlowej.

W I kwartale br. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych w Polsce wyniosły około 6,77 mln mkw. W tym okresie nowa podaż była znikoma, gdyż ukończono tylko jeden projekt biurowy – Dymka 188 w Poznaniu, oferujący 2 400 mkw. powierzchni.

Po kilku latach mniejszej aktywności, rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne wchodzi w nowy cykl przez co wartość inwestycji w Polsce urosła z 2 mld euro do ponad 5 mld euro w skali roku. To niewiele niższa kwota niż we wszystkich pozostałych krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej razem wziętych. W 2025 roku wartość inwestycji będzie dalej rosła.

Biura w centrum Warszawy są najbardziej atrakcyjne dla najemców, a gotowej powierzchni dla dużych firm zaczyna brakować. W III kwartale popyt na powierzchnię do pracy w stolicy sięgnął 176,1 tys. mkw., z czego niemal 30 proc. stanowiły umowy na biura w zachodniej części centrum. Spośród pięciu największych umów najmu dwie to transakcje przednajmu, zawarte w centrum. Najemcy widzą konieczność zabezpieczenia najbardziej atrakcyjnej powierzchni jeszcze przed przeprowadzką.

Rynek biurowy w największych polskich miastach rozwinął się w pełni po okresie transformacji ustrojowej. Na tle krajów Europy Zachodniej jest zarówno młody, jak i o dość wysokiej jakości. Średni wiek budynku biurowego w Warszawie to 15 lat, a udział certyfikowanych obiektów wynosi 70 proc. – wynika z szacunków. W miastach regionalnych biurowce mają średnio 11,5 roku. W efekcie absorpcja, a więc wielkość powierzchni wchłanianej przez rynek, jest w Polsce jedną z wyższych w Europie.

Warszawski rynek biurowy pozostaje atrakcyjny i stabilny mimo niższej aktywności deweloperskiej. W budowie jest 225 tys. mkw. przestrzeni do pracy, a 58 tys. mkw. znajduje się w modernizacji – wynika z najnowszych danych CBRE. Na bardziej komfortowe dla najemców i efektywne energetycznie zmieniają się budynki V Tower, G5 oraz Lakeside II (dawniej UBC II).

Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości komercyjnych będzie stopniowo odżywać w drugiej połowie 2024 roku. Skorzystać na tym może Polska, znajdująca się w pierwszej trójce europejskich krajów, w których inwestorzy oczekują najwyższego zwrotu z nieruchomości – wynika z raportu CBRE. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się aktywa przemysłowe i logistyczne, na które stawia jedna trzecia europejskich inwestujących oraz sektor obiektów z mieszkaniami na wynajem długoterminowy, który rozważa 28 proc. z nich.

Aktywność budowlana na rynku biurowym w Warszawie pozostaje ograniczona. W I kwartale br. do użytku oddano niemal 50 tys. mkw. powierzchni do pracy, a 30 tys. mkw. wyłączono z użytkowania – wynika z najnowszych danych. W efekcie całkowita przestrzeń biurowa nieznacznie urosła i wynosi obecnie 6,24 mln mkw. Popyt utrzymuje równowagę, a odpowiadają za niego głównie sektor usług dla biznesu, produkcji, przemysłu i energii oraz usług konsumenckich.

Polska to wciąż atrakcyjny rynek dla centrów nowoczesnych usług biznesowych, głównie wysokospecjalistycznych. Sektor ten zajmuje największą część powierzchni biurowej w naszym kraju. Tylko w zeszłym roku ten wolumen powiększyły 32 nowe ośrodki tego typu – wynika z danych CBRE. Liderami w branży pozostają Kraków i Warszawa, ale coraz więcej centrów pojawia się w mniejszych miastach, jak Łódź, Lublin, Szczecin, Bydgoszcz czy Rzeszów. O wyborze lokalizacji dla centrów usług wspólnych decyduje głównie dostęp do wykwalifikowanych pracowników, których łączna liczba w kraju przekroczyła 435 tys. osób. To wzrost o 8 proc. w ciągu roku, wskazują dane ABSL.

To były owocne dwa dni. Eksperci zgodzili się, że gwiazdą rynku nieruchomości w Polsce jest PRS. Mile widziana w bankach może też być logistyka. Biurowce, choć trudno im znaleźć inwestora, wciąż dają nieźle zarobić. Taki m.in. obraz rynku nakreślili goście Property Forum 2023 – największej konferencji o rynku nieruchomości w Polsce.

Powrót pracowników do biur okazuje się większym wyzwaniem niż zakładano. W krajach Europy Środkowo-Wschodniej ponad połowa firm zgłasza obecną frekwencję w biurach na poziomie 40 proc. lub niższym, a tylko 9 proc. ma średnią na poziomie wyższym niż 60 proc. Im większa firma, tym częstsze wizyty pracowników w przestrzeni biurowej.

Z prognoz Oxford Economics wynika, że do końca 2040 r. liczba ludności w wieku produkcyjnym w Polsce będzie stopniowo spadać. Tempo to ulegnie przyspieszeniu zwłaszcza po 2035 r. Przewiduje się, że już za niecałe 17 lat liczba ludności w wieku produkcyjnym zmaleje o 8,4 proc., co spowoduje wzrost wskaźnika obciążenia demograficznego z 30 proc. w 2022 r. do 40 proc. w 2040 r. Problem z roku na rok będzie coraz poważniejszy.

Bieżące wyniki i osiągi branży nie napawają optymizmem jednak zdaniem ekspertów jest to stan przejściowy. Nasz rynek posiada bowiem stabilne podstawy, a inwestorzy dużą zdolność adaptacyjną, co potwierdzają wyniki ubiegłych lat. Przyjrzyjmy się w skrócie, jak rynek nieruchomości komercyjnych reagował na wyzwania pojawiające się w ostatnich 3 latach i w roku bieżącym.

W całej Europie w sektorze nieruchomości komercyjnych możemy obserwować w tym roku spadek aktywności inwestorów. Wartość wolumenu inwestycyjnego w pierwszym kwartale 2023 spadła w Polsce o ponad 60 proc. licząc rok do roku, a na niektórych rynkach zachodnioeuropejskich nawet o 90 proc. Polski rynek broni się jednak wyższymi stopami zwrotu niż oferuje Europa Zachodnia i nadal wypada korzystnie na tle rynków europejskich.

Popyt w Warszawie spada, ale w regionach nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Niewielka aktywność deweloperów i brak nowych biur zaczyna doskwierać za to najemcom poszukującym powierzchni w stolicy. W centrum Warszawy jest coraz mniej dostępnych powierzchni biurowych. Współczynnik pustostanów na koniec 1Q 2023 roku spadł w centralnym obszarze biznesowym miasta do poziomu około 10 proc., co wygenerowało nieduży wzrost stawek czynszowych w najlepszych lokalizacjach.

Polska nadal przyciąga najwięcej inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W I kwartale 2023 roku zrealizowano 26 transakcji na kwotę 651 mln euro. Większość kapitału przyciągnęły nieruchomości przemysłowo-magazynowe. Spowolnienie gospodarcze widać w wynikach całego regionu. We wszystkich krajach, łącznie z Polską, zanotowano spadki, co poza warunkami makroekonomicznymi jest spowodowane też trudniejszym dostępem do finansowania.

Trudniejsza sytuacja gospodarcza na europejskich rynkach nie wszystkich napawa pesymizmem. Połowa inwestorów z rynku nieruchomości spodziewa się, że ich aktywność zakupowa i sprzedażowa wzrośnie w 2023 roku lub pozostanie na tym samym poziomie co rok wcześniej – wynika z raportu CBRE „European Investor Intentions Survey 2023”.

Eksperci JLL, firmy doradztwa branży nieruchomości podsumowali miniony rok i przedstawili prognozy na 2023 dla rynku mieszkaniowego i biurowego. W tym roku kluczowe znaczenie dla rynku mieszkaniowego będą miały zmiany legislacyjne poprawiające zdolność kredytową i dotyczące subsydiowanych kredytów, ale także zasad kupowania większej liczby mieszkań, w tym także dotyczące sektora PRS. Wysokie koszty realizacji i finansowania mogą zaś być powodem utrzymania ograniczonej skali nowej podaży w 2023 r.

Po dwóch latach pandemii, która osłabiła rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych, widać już odbicie. Wyróżnia się absorpcja, która w 2022 r. łącznie wyniosła 268 tys. mkw., czyli dwa razy więcej niż w dwóch ubiegłych latach. Firmy rosną najmocniej w Katowicach, Wrocławiu i Krakowie. W sumie w 2022 r. regionalny rynek biurowy powiększył się o 400 tys. mkw., co powoduje, że łączna podaż to ponad 6,4 mln mkw., czyli więcej niż w Warszawie.

Inflacja wywiera coraz większy wpływ na sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce, w tym na rynek biurowy. Podwyżki czynszu i kosztów eksploatacyjnych wpłyną na decyzje firm i zawierane umowy najmu. I już za kilka miesięcy będziemy mogli przekonać się, w jak dużym stopniu wzrost kosztów wynajmu powierzchni biurowych i utrzymania nieruchomości wpłynie na dalsze kształtowanie się sektora biurowego.

Aktywność najemców biur jest wciąż wysoka. Z danych CBRE wynika, że w pierwszej połowie br. podpisano umowy na 828 tys. mkw. powierzchni. To zdecydowanie więcej niż w tym samym okresie minionego roku i poziom bliski rekordowemu. Wysoka aktywność najemców to efekt m.in. powrotu pracowników do biur. Szacunki mówią, że w biurowcach klasy A i B w największych polskich miastach pracuje niemal 1 mln osób.

Mimo zapowiadanego wdrożenia Krajowego Systemu e-Faktur, z którego każdy polski przedsiębiorca będzie musiał korzystać najprawdopodobniej od 2024 roku, aż 66 procent firm nadal wprowadza do obrotu setki papierowych faktur. Tylko 17 procent przedsiębiorstw w Polsce stosuje wyłącznie elektroniczne dokumenty księgowe – wynika z raportu „Rewolucja w fakturowaniu: czy polskie firmy są gotowe na KSeF?”. Tylko 11 procent planuje wdrożenie cyfrowego obiegu faktur ze względu na zbliżający się obowiązek korzystania z KSeF.