Sektor biurowy czeka na burzę. Jak na razie jest cisza przed

Inflacja wywiera coraz większy wpływ na sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce, w tym na rynek biurowy. Podwyżki czynszu i kosztów eksploatacyjnych wpłyną na decyzje firm i zawierane umowy najmu. I już za kilka miesięcy będziemy mogli przekonać się, w jak dużym stopniu wzrost kosztów wynajmu powierzchni biurowych i utrzymania nieruchomości wpłynie na dalsze kształtowanie się sektora biurowego.

Redakcja

28 października 2022, 15:47

Wyższe koszty prowadzenia biznesu zmuszą firmy do weryfikacji założeń budżetowych. To może zmienić obraz i sytuację w całej branży. Niedawno z biur pracowników wymiotła pandemia, za chwilę może zrobić to inflacja.

Podwyżki czynszu i kosztów

Najemcy biurowi muszą przygotować się na wzrost kosztów eksploatacyjnych. Robert Pastuszka, Director, Office Agency w Avison Young zwraca uwagę, że będą one znacznie wyższe, nie tylko ze względu na rosnące ceny energii, ale również związane z inflacją podwyżki cen różnych usług, które składają się na tę opłatę. Opłaty wzrosną też choćby ze względu na zmianę płac minimalnych. Pojawiły się już pierwsze szacunki dotyczące ich wysokości, które przy utrzymaniu zakresu na obecnym poziomie mają wynosić 30 zł/mkw. i więcej, w zależności od budynku i jego lokalizacji. Mówimy więc o wzrostach, które mogą stanowić nawet 50 procent i więcej obecnej wartości.

Wzrost kosztów utrzymania budynków postawi w niełatwej sytuacji, zarówno właścicieli nieruchomości, jak również najemców. Budżetowanie długoterminowych umów najmu będzie z pewnością dużym wyzwaniem dla obu stron. Spodziewamy się, że ze strony najemców pojawi się presja na wprowadzanie do umów zapisów, które w skuteczny sposób będą ograniczały niekontrolowane ryzyko wzrostów – mówi Pastuszka.

Trudnym tematem będą obecnie np. wszelkie umowy pre-let, dotyczące budynków, które zostaną oddane na przykład za dwa lata. Określenie wysokości zobowiązania z takim wyprzedzeniem wydaje się dziś praktycznie niemożliwe, patrząc na zmiany, które miały miejsce tylko w bieżącym roku.

Indeksacja stawek czynszu

Kolejnym ważnym elementem jest indeksacja czynszu, która jest nierozerwalną częścią każdej umowy najmu. Avison Young zaznacza, że indeksacja stawek czynszowych jest ściśle związana ze wskaźnikiem wzrostu cen koszyka dóbr i usług – najczęściej HICP w ujęciu rocznym w przypadku umów wyrażonych w EUR, a w przypadku umów w PLN wiąże się z danymi publikowanymi przez GUS. W ostatnich latach wskaźnik HICP był stabilny i wahał się od 0,1 do 2,6.

Niestety, już wiemy, że za rok 2022 wskaźnik ten znacząco wzrośnie. Przewiduje się, że wskaźnik wynieść 7 procent lub więcej w zależności od dynamiki zmian w ostatnich miesiącach. Jeszcze wyższe wzrosty osiągną umowy zawarte w PLN, gdzie inflacja wskazywana przez GUS jest jeszcze wyższa. Efekty tych zmian odczują wszyscy najemcy, najbardziej użytkownicy nowoczesnych budynków zlokalizowanych w centrach miast, w których stawki są najwyższe, a tym samym podstawa do obliczeń jest największa – dodaje Pastuszka.

Szukanie oszczędności

Niezależnie jednak od nadchodzących przeobrażeń w funkcjonowaniu biurowców, właściciele nieruchomości i najemcy są zgodni co do wdrażania zmian związanych z eksploatacją budynków. Już teraz właściciele analizują możliwości optymalizacji zużycia energii. Oszczędności ma przynieść m. in. montaż instalacji fotowoltaicznych, wymiana oświetlenia na LED, czy wykorzystanie czujników ruchu sterujących światłem oraz regulacja pracy urządzeń i instalacji wentylacyjnych, chłodzenia i grzania.

Powyższe działania są jednakże tylko odpowiedzią na pojawiające się obecnie trudności. Kwestią, która prawdopodobnie rozstrzygnie się w najbliższych latach i w istotnym stopniu może zmienić rynek będzie implementacja rozwiązań, pozwalających na realizację pasywnych budynków. Pytanie tylko czy jesteśmy gotowi ponieść koszty tych zmian – podsumowuje Robert Pastuszka.

Redakcja