W tym miejscu jesteśmy. Tak wygląda rynek nieruchomości 2023
Bieżące wyniki i osiągi branży nie napawają optymizmem jednak zdaniem ekspertów jest to stan przejściowy. Nasz rynek posiada bowiem stabilne podstawy, a inwestorzy dużą zdolność adaptacyjną, co potwierdzają wyniki ubiegłych lat. Przyjrzyjmy się w skrócie, jak rynek nieruchomości komercyjnych reagował na wyzwania pojawiające się w ostatnich 3 latach i w roku bieżącym.
COVID-19 miał olbrzymi wpływ na całą gospodarkę i zachowania konsumentów, co naturalnie przełożyło się na rynek nieruchomości i aktywność inwestorów. W obliczu restrykcji i wzrostu znaczenia lokalności, klienci częściej wybierali „convenience retail” niż centra handlowe; rozwijał się home office i model pracy hybrydowej.
Efekty pandemii
Nasilająca się pandemia spowodowała boom na e-commerce (dwukrotny wzrost udziału handlu detalicznego przez Internet w ciągu tylko dwóch miesięcy z 5,6 procent w styczniu i lutym 2020 na blisko 12 procent w kwietniu 2020 wg GUS), co z kolei wpłynęło na dynamiczny rozwój rynku magazynowego.
W 2020 roku inwestorzy stawiali na biurowce typu „core”, portfolia magazynowe i parki handlowe. W roku 2021 odnotowaliśmy z kolei rekordową płynność rynku (166 transakcji) i skierowanie uwagi inwestorów – ze względu na przedłużający się okres pandemii – również na oportunistyczne transakcje centrami handlowymi i budynkami biurowymi.
Wpływ wojny
W 2022 roku wybuch wojny w Ukrainie wywołał kolejne zawirowania rynkowe, rekordową inflację, wzrost stóp procentowych i eskalację niepewności inwestycyjnej. Niemniej, ten kolejny pełen wyzwań rok, zakończył się wolumenem na poziomie 2021 roku (5,8 miliarda), co po raz kolejny potwierdziło dojrzałość i płynność polskich nieruchomości.
Dla porównania, spadki wolumenów transakcji w porównaniu do 2021 roku w Europie Zachodniej sięgały średnio blisko 20 procent, a w regionie Europy Środkowo-Wschodniej niespełna 3 procent.
Regiony w centrum uwagi
W 2022 roku inwestorzy kierowali swoją uwagę na regionalne rynki poza głównymi ośrodkami, co dotyczyło wszystkich sektorów nieruchomości. Budynki biurowe w regionach stanowiły 68 procent transakcji i 50 procent całkowitego wolumenu na rynku biurowym, w magazynach 40 procent wolumenu dotyczyło obiektów poza największymi hubami magazynowymi.
Na rynku handlowym pojawiły się z kolei transakcje centrami handlowymi w miastach średniej wielkości, ale nowi gracze wciąż stawiali na bezpieczne parki handlowe.
Aktualny status
Mimo tego, na tle krajów Europy Środkowo-Wschodniej, wciąż pozostajemy najbardziej atrakcyjnym i płynnym rynkiem.
Biura spowolniły
Na rynku biurowym zostało zawartych w tym okresie tylko 7 transakcji budynkami typu core + i oportunistycznymi zlokalizowanymi w Warszawie, poza centrum miasta. Zespół inwestycyjny Avison Young reprezentował stronę sprzedającą przy transakcji sprzedaży budynków Celebro i Wola Retro.
W magazynach sale & leaseback
Wśród transakcji magazynowych od początku roku wyraźnie widać dominację regionów zachodnich pod względem lokalizacji, głównie Dolnego Śląska. Z kolei w ostatnich 2 miesiącach przeważały transakcje typy sale & leaseback. Wciąż nie odnotowano żadnych transakcji portfelowych.
Parki handlowe wyhamowały
W ciągu pierwszych 5 miesięcy 2023 roku została zrealizowana i ogłoszona tylko jedna transakcja z parkiem handlowym. W pierwszym kwartale największym powodzeniem cieszyły się oportunistyczne, mniejsze centra handlowe i obiekty do przebudowy.
Przykładem takiej transakcji może być portfelowa sprzedaż 4 obiektów handlowych, znajdujących się w Koszalinie, Szczecinie, Wałbrzychu i Strzegomiu. Z kolei w ciągu ostatnich 2 miesięcy przedmiotami komunikowanych transakcji były wielkopowierzchniowe nieruchomości handlowe: 3W portfolio oraz Castorama w Płocku.
Strategie banków i kupujących
Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby transakcji i wolumenu w pierwszych 5 miesiącach 2023 roku, jest to, że proces dostosowywania oczekiwań cenowych na linii sprzedający-kupujący ciągle jeszcze trwa. Jednak widać już pierwsze sygnały, że ta sytuacja może się poprawić w końcówce roku – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.
Co nas czeka w drugim półroczu?
Oczekuje się, że w drugim półroczu, na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w każdym sektorze będą dominowały aktywa oportunistyczne i typu „value add”. Niemniej jednak, najlepsze biurowce, czy to w Warszawie, czy w głównych miastach regionalnych a także magazyny, powinny również cieszyć się zainteresowaniem inwestorów.
***
Autorzy raportu Avison Young: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research and Data Manager) oraz Marcin Purgal (Senior Director, Investment)
