Jest zmiana trendu. Wzrosty cen mieszkań zaczęły hamować

Za mieszkania w największych miastach trzeba płacić o prawie 14 procent więcej niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Wzrosty cen utrzymują się wciąż w większość badanych miast. Kupujących może cieszyć jednak to, że dynamika zmian zmalała. Kolejne miesiące powinny przynieść ponadto kontynuację tego trendu, a w 2023 roku nie można wykluczyć nawet drobnej korekty.

Redakcja

23 listopada 2022, 08:16

Za lokale od deweloperów płaciliśmy o 17,5 procent więcej niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP, w ramach których analitycy banku centralnego sprawdzili ceny transakcyjne w największych polskich miastach.

Dane za III kwartał

Trochę wolniej, bo o 13,6 procent zdrożały w ostatnim roku mieszkania używane – wynika z indeksu hedonicznego. W ramach tego indeksu badane są nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też brana jest pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. W praktyce może to działać tak, że dzięki indeksowi hedonicznemu sytuacja, w której kupujemy więcej mieszkań o niskim standardzie oddalonych od centrum, nie zaniża sztucznie przeciętnej ceny transakcyjnej.

Trzeba mieć świadomość, że najnowsze wyliczenia podane przez NBP są to dane historyczne. Podsumowują one transakcje zawierane w trzecim kwartale roku. Bieżące trendy znajdą swoje odzwierciedlenie w danych o cenach mieszkań dopiero w kolejnych publikacjach. Ponadto najnowsze dane NBP są wciąż danymi wstępnymi. Będą one jeszcze poddawane rewizji, gdy do banku centralnego napłyną też dane za wrzesień, których póki co analitycy NBP nie posiadają. Jaki może być tego efekt? Sugerowany przez NBP wzrost cen mieszkań może być trochę skorygowany. Podobnie było w przypadku publikacji za dwa pierwsze kwartały br. – tłumaczą Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HRE Investments.

Kupujemy tańsze mieszkania

Warto podkreślić, że z danych na temat cen płaconych za mieszkania wynika, że Polacy kupują więcej mieszkań z niższej półki cenowej. Skąd ta konstatacja? Zwykła średnia cena wyliczona na podstawie zapisów z aktów notarialnych poszła według najnowszych danych w górę o 8,3 procent (r/r). Wcześniej wspomniany indeks hedoniczny wzrósł natomiast w tym samym okresie o 13,6 procent.

To, że indeks hedoniczny pokazuje szybszy wzrost cen niż zwykła średnia sugeruje, że dziś – gdy mieszkania wyraźnie zdrożały, a zdolność kredytowa spadła – więcej rodaków wybiera lokale z niższej półki cenowej – np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu.

Nie wszędzie jest drożej

Najnowsze dane banku centralnego wciąż pokazują przeważnie dwucyfrowe wzrosty cen w porównaniu do sytuacji sprzed roku. Gdybyśmy jednak porównywali wyniki pomiędzy dwoma ostatnimi kwartałami, to sytuacja byłaby już gorsza.

W części miast w trzecim kwartale br. trzeba było płacić za mieszkania mniej niż kwartał wcześniej. Na rynku pierwotnym z taką sytuacją mieliśmy do czynienia jedynie w Gdyni, Katowicach i Olsztynie. Na rynku wtórnym takich przykładów jest więcej (Bydgoszcz, Trójmiasto, Katowice, Rzeszów, Szczecin i Wrocław). Wciąż jednak przeważają miasta, w których ceny transakcyjne mieszkań rosną. Dynamika jest jednak mniejsza niż przy okazji ostatniej publikacji danych przygotowywanych przez NBP – szacują analitycy HRE.

Kredyty największym hamulcem

Wolniejszy wzrost cen mieszkań to oczywiście efekt mniejszego popytu. Ten za to w przeważającej mierze jest wywołany problemami z kredytami mieszkaniowymi. Dziś o taki dług jest znacznie trudniej niż przed rokiem. Jest to efekt serii podwyżek stóp procentowych oraz nałożenia na banki regulacji, które każą badać zdolność kredytową na bardziej restrykcyjnych zasadach.

Efekt? Załóżmy, że do banku udaje się trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby pracują i każda przynosi do domu po średniej krajowej. Z danych zebranych przez HRE Investments wynika, że pod koniec ubiegłego roku taka familia mogła pożyczyć na zakup mieszkania około 700 tysięcy złotych. W lipcu 2022 roku wartość ta stopniała do mniej niż 400 tys. złotych. Kolejne miesiące przyniosły kosmetyczne poprawki tego wyniku. W październiku banki deklarowały, że nasza przykładowa trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby pracują, a każda z nich przynosi do domu równowartość średniej krajowej, może pożyczyć na zakup mieszkania kwotę 427 tys. złotych.

Lokaty czy lokale?

Konsekwencją podwyżek stóp procentowych jest też wyższe oprocentowanie lokat. Te we wrześniu były przeciętnie oprocentowane na 5,4 procent – wynika z najświeższych dostępnych danych NBP. Po potrąceniu tzw. podatku Belki daje to wciąż mało imponujący zysk na poziomie około 4,4. Przy tym najlepsze dostępne na rynku depozyty bankowe pozwalają zarobić 7-8 procent w skali roku. Po potrąceniu podatku od zysków kapitałowych daje to zysk „na rękę” na poziomie 5,7-6,5 procent w skali roku. Dla porównania szacunki Rentier.io oraz Expandera sugerują, że na wynajmie małych lokali w 3 kwartale br. zarobić można około 5,9 procent netto. Jest to wartość zbliżona do tej, którą oferują dziś najlepsze bankowe lokaty.

Na niekorzyść popytu na mieszkania oddziaływać może spodziewane pogorszenie na rynku pracy. Takie przewidywania wynikają z listopadowej projekcji inflacji i PKB przygotowanej przez analityków banku centralnego. Z dokumentu tego wynika, że bezrobocie w Polsce – co prawda bardzo powoli, ale na przestrzeni kolejnych lat ma rosnąć – z poziomu mniej niż 3 procent obecnie (wg BAEL) do 4,8 procent w 2025 roku.

Wynagrodzenia a ceny

Na drugim biegunie mamy jednak przewidywania dotyczące wynagrodzeń. Te w latach 2021-25 mają pójść w górę łącznie o prawie 42 procent – wynika z najnowszej projekcji inflacji. Co ciekawe, o tyle samo w tym okresie mają wzrosnąć ceny dóbr i usług konsumpcyjnych (skumulowana inflacja). To ważne z punktu widzenia poziomu cen mieszkań, bo przecież jeśli wartość pieniądza wyraźnie spadnie, a pensje pójdą w górę, to możemy być skłonni więcej zapłacić za dach nad głową, którego użyteczność w międzyczasie przecież się nie zmieni. Ponadto wraz z rosnącymi pensjami i inflacją, rosną też koszty budowy mieszkań, które w normalnych warunkach nie pozostają bez wpływu na ich ceny.

Rozważając dalsze scenariusze dla cen mieszkań nie można też zapomnieć o bezprecedensowej koniunkturze na rynku najmu, na którym – jak wynika z danych UNIREPO – ofert mieszkań na wynajem jest o około jedną piątą mniej niż przed rokiem i o połowę mniej niż dwa lata temu. Skoro mieszkań brakuje, to nie powinno dziwić, że w ciągu roku ich ceny wzrosły o około 25 procent – sugerują szacunki HRE Investments oparte o dane z portali ogłoszeniowych.

Taki stan powoduje, że część Polaków dysponujących odpowiednimi środkami, decyduje się na zakup mieszkań na wynajem. Te potrafią być bowiem źródłem dodatkowych dochodów z comiesięcznych czynszów, ale to nie wszystko. Jeśli bowiem spojrzymy na dane historyczne, to te pokazują nam, że inwestując na rynku mieszkaniowym w długim terminie (minimum 5-10 lat) mamy bardzo duże prawdopodobieństwo, że wartość posiadanej przez nas nieruchomości wzrośnie i to wzrośnie bardziej niż ceny dóbr i usług konsumpcyjnych (inflacja) – podsumowują analitycy.