Rollercoster, czyli ostatnie 5 lat na polskim rynku mieszkaniowym

Po czterech latach dynamicznych zmian 2025 rok przyniósł długo wyczekiwaną stabilizację na rynku mieszkaniowym. Przyczyną były obniżki stóp procentowych oraz rekordowo wysoka oferta deweloperów przekraczająca 61 tys. w 7 największych polskich miastach. W tych warunkach sprzedaż wyraźnie wzrosła, a ceny pozostały względnie stabilne (+4,5 proc. r/r). Coraz większe zróżnicowanie między miastami pokazuje jednak, że lokalne uwarunkowania, w tym demografia i migracje, będą coraz silniej kształtować rynek. Mimo tego prognozy na 2026 rok pozostają optymistyczne zarówno dla kupujących, jak i deweloperów.

Redakcja

30 grudnia 2025, 05:36

Lata, które przeorganizowały rynek

Lata 2020–2024 to czas wyjątkowej zmienności na polskim rynku mieszkaniowym. W krótkim okresie doszło do wielu przełomowych wydarzeń, które odcisnęły piętno zarówno na deweloperach, jak i nabywcach mieszkań. W 2020 roku, wraz z pandemią COVID-19, przy rekordowo niskich stopach procentowych (0,10%) wzrosło zainteresowanie większymi lokalami i domami jednorodzinnymi.

Tani kredyt napędzał popyt. W 2022 roku sytuacja uległa jednak diametralnej zmianie: wojna w Ukrainie wstrzymała decyzje zakupowe, a inflacja i kolejne podwyżki stóp procentowych mocno obniżyły zdolność kredytową nabywców, co przełożyło się na wyraźne spowolnienie rynku.

W połowie 2023 roku nastąpiło odbicie za sprawą programu Bezpieczny Kredyt 2%, który gwałtownie zwiększył popyt. W największych miastach oferta skurczyła się nawet o 40 proc. r/r, a ceny wzrosły lokalnie nawet o ponad 20 proc. r/r. W 2024 roku, po wygaszeniu programu i braku jego następcy, rynek znów przeszedł w fazę wyczekiwania. Deweloperzy skupili się na odbudowie podaży.

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ciągu tych czterech lat średnia cena transakcyjna mieszkań wzrosła z poziomu 8,6 tys. zł/mkw. do niemal 14 000 zł/mkw. Jednocześnie jak wskazują dane Otodom na siedmiu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Trójmiasto i Katowice) liczba mieszkań oddanych do użytku spadła z 63, 8 tys. do 48,3 tys.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom:

Po okresie intensywnych i często trudnych do przewidzenia zmian, rok 2025 przyniósł oczekiwaną stabilizację. Zarówno nabywcy, jak i deweloperzy funkcjonują dziś w bardziej przewidywalnych i korzystniejszych warunkach rynkowych. Choć mijający rok nie był pozbawiony czynników wpływających na sektor mieszkaniowy, ich charakter i skala zdecydowanie nie miały już tak gwałtownego przebiegu jak w latach 2020–2024.

Impuls obniżek i moc podaży

Głównym impulsem dla sektora mieszkaniowego w 2025 roku były pierwsze od 19 miesięcy obniżki stóp procentowych. Majowa redukcja o 50 pb i lipcowa o 25 pb zaskoczyły rynek i pobudziły aktywność kupujących w okresie, który zwykle cechuje się niższą sprzedażą. Tym razem sezon letni przyniósł silne wzrosty: w lipcu sprzedano 59 proc. mieszkań więcej niż rok wcześniej, a w sierpniu o 45 proc. r/r. Kolejne obniżki (we wrześniu, październiku i listopadzie) nie wywołały już tak silnej reakcji.

Co istotne, wzrost aktywności kupujących przypadł na moment, gdy oferta deweloperska utrzymywała się na rekordowo wysokim poziomie. Od stycznia do listopada na siedmiu głównych rynkach sprzedano 36,2 tys. lokali, przy jednoczesnym wprowadzeniu do sprzedaży 39, 8 tys. nowych jednostek. W efekcie na koniec listopada klienci mieli do dyspozycji 61,3 tys. mieszkań oferowanych przez deweloperów w największych miastach, a wraz z rezerwacjami łącznie ponad 67,8 tys.

Wysoka dostępność oferty pełniła w 2025 roku funkcję stabilizującą i była swoistą kotwicą rynkową. Kupujący mieli z czego wybierać, co pozwoliło na wzrost sprzedaży bez wywoływania gwałtownej presji cenowej. To jeden z paradoksów tegorocznej sytuacji: rynek był aktywny, ale jednocześnie stabilny – komentuje Kuniewicz.

Wyhamowanie wzrostów

Taki wolumen dostępnych mieszkań to również efekt wejścia w życie ustawy o tzw. jawności cen. Regulacja ta wymusiła na deweloperach ujawnienie w ofercie apartamentów i mieszkań luksusowych, co stało się momentem przełomowym dla tego segmentu rynku, uderzając w dotychczasową politykę cenową i model sprzedaży „off-market”.

Utrzymujący się wysoki poziom oferty w 2025 roku sprawił, że deweloperzy ostrożniej podchodzili do planowania nowych inwestycji. Widać to wyraźnie w danych GUS – nie tylko zmniejszyła się liczba wydanych pozwoleń na budowę, ale wzrósł też odsetek decyzji, które nie są od razu przekładane na realne rozpoczęcie prac. To sygnał zwiększonej selektywności w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych – dodaje Kuniewicz.

Poziom oferty mieszkań przełożył się także w 2025 roku na wyhamowanie wzrostów średnich cen – na rynku deweloperskim ich roczna dynamika wyniosła 4,5 proc.

Różne ścieżki miast

Choć dane zagregowane wskazują na stabilizację, bliższe spojrzenie na poszczególne rynki ujawnia rosnące zróżnicowanie sytuacji w największych miastach, czego odzwierciedleniem jest czas wyprzedaży oferty. W listopadzie skrócił się we wszystkich lokalizacjach, jednak tempo i skala zmian są odmienne. Równowagę między popytem a podażą obserwujemy m.in. w Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście. Tymczasem w Warszawie już drugi miesiąc z rzędu utrzymuje się rynek sprzedającego, a dostępna oferta nie nadąża za popytem.

Wiele wskazuje na to, że te różnice nie tylko między największymi miastami i ich aglomeracjami, ale także pomiędzy lokalizacjami w całej Polsce będą się nadal pogłębiać, m.in. ze względu na czynniki demograficzne i tempo migracji wewnętrznych.

W najbliższych latach zyskiwać będą regiony imigracyjne, czyli przede wszystkim większe miasta i gminy je otaczające. W niemal wszystkich pozostałych regionach spodziewamy się wyludnienia. Można przewidywać, że rosnąć będzie znaczenie osób w wieku średnim, o dobrej sytuacji finansowej, które wyprowadzać się będą z małych mieszkań do domów w atrakcyjniejsze cenowo dzielnice miast, regiony podmiejskie a niekiedy, dzięki pracy zdalnej w inne atrakcyjne cenowo, środowiskowo i komunikacyjnie regiony kraju – podkreśla Mateusz Łakomy, ekspert ds. demografii.

Optymistyczne prognozy

Co przyniesie 2026 rok na rynku mieszkaniowym? Eksperci wskazują na raczej optymistyczne scenariusze. Otoczenie makroekonomiczne sprzyja decyzjom zakupowym bardziej, niż wcześniej zakładano. Kluczowym czynnikiem tej zmiany jest kondycja gospodarki.

Odczyty PKB są wyższe od prognozowanych, a inflacja kształtuje się poniżej oczekiwań, mieszcząc się w celu inflacyjnym. Wszystko to buduje pozytywny klimat gospodarczy, co sprawia, że 2026 rok zapowiada się jako dobry czas dla potencjalnych nabywców mieszkań.

W dłuższej perspektywie na rynek mogą oddziaływać jednak także czynniki ograniczające. Kumulacja inwestycji publicznych, której szczyt przewidywany jest na 2026 rok, może zwiększyć popyt na usługi budowlane i tym samym wpłynąć na wzrost kosztów wykonawstwa. To z kolei może przełożyć się na presję cenową w sektorze mieszkaniowym, nawet przy stabilnej inflacji ogólnej.

Znaczenie energooszczędności

W kontekście przyszłych kosztów utrzymania nieruchomości, eksperci podkreślają również rosnące znaczenie energooszczędności, czyli aspektu, który wciąż bywa pomijany przy podejmowaniu decyzji zakupowych.

Dziś efektywność energetyczna budynków jest niedoceniana. Kupując mieszkanie na kredyt, koncentrujemy się na wysokości raty, czy będzie wyższa lub niższa o 300–500 zł miesięcznie. Tymczasem poziom energooszczędności może przynieść bardzo podobny efekt w budżecie domowym. Ma to jeszcze większe znaczenie w przypadku zakupu domu, gdzie różnice w miesięcznych kosztach ogrzewania i podgrzewania wody mogą sięgać nawet 500–1000 zł – podsumowuje Derski.

***

economista.pl to serwis ekonomiczny prezentujący rzetelne dane, analizy i informacje finansowe dotyczące gospodarki, finansów, technologii czy rynku nieruchomości. Od kilku lat prowadzony przez doświadczonych dziennikarzy ekonomicznych. Osoby i firmy zainteresowane współpracą zapraszamy do kontaktu na adres:

redakcja@economista.pl lub marketing@economista.pl