Inflacja podbija światowe ceny mieszkań. Tu wzrosły najbardziej

Nawet o ponad 180 procent wzrosły w ciągu roku ceny nieruchomości w Stambule – pokazuje najnowszy raport firmy Knight Frank. Poza Turcją wzrosty cen były już mniej imponujące, ale i tak w większości lokalizacji ostatni rok przyniósł wzrost stawek za metr. Ceny rosną szczególnie szybko tam, gdzie mamy do czynienia z wysoką inflacją. I to raczej nie dziwi, bo identycznie jest w Polsce.

Redakcja

16 września 2022, 17:14

Najnowsze dane Knight Frank na temat dynamiki zmian cen mieszkań w 150 miastach na świecie sugerują, że w ciągu roku doszło do wzrostu stawek w aż 138 z nich. Co więcej, w aż 66 miastach roczna dynamika wzrostów cen przekroczyła 10 procent. Tylko w 12 miastach doszło do korekty wycen.

Turcja na czele wzrostów

Najbardziej ceny nieruchomości rosły w Turcji (Stambuł, Ankara, Izmir). Roczna dynamika jest tam szacowana na od 151 do 185 procent. Tylko na pierwszy rzut oka wynik taki może zaskakiwać.

Głębsze zastanowienie daje bowiem całkiem sensowne uzasadnienie aż tak dynamicznych zmian. Po pierwsze należy przypomnieć, że bank centralny w Turcji stosuje delikatnie rzecz ujmując nieortodoksyjne podejście do polityki pieniężnej. Po prostu na rosnącą inflację odpowiada nie wzrostami stóp procentowych, ale wręcz przeciwnie – utrzymywaniem ich na nieadekwatnie niskim poziomie albo nawet obniżkami. Na przykład w sierpniu 2022 roku pomimo inflacji na poziomie około 80 procent w skali roku turecki bank centralny postanowił obniżyć stopę procentową z 14 do 13 procent – czytamy w raporcie.

Ochrona majątku

Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego ważne jest też to, że gwałtownie rosnące koszty budowy nowych mieszkań ograniczają w Turcji aktywność deweloperów.

Oferta jest więc skromna, a z drugiej strony chętnych do zakupu mieszkań nie brakuje. Popyt na mieszkania stymulują wcześniej wspomniane ekstremalnie ujemne realne stopy procentowe, czyli to, że zarówno do lokat, jak i kredytów banki naliczają odsetki bez porównania wolniej niż inflacja konsumuje siłę nabywczą pieniędzy. Do zakupu nieruchomości zachęcać może po prostu chęć uchronienia majątku przed inflacją – oceniają Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HRE Investments.

Ich zdaniem w ostatnim roku rynek ten pozwolił nawet realnie zarobić. Jeśli bowiem w Stambule nieruchomości zdrożały w ciągu roku o prawie 185 procent, a inflacja faktycznie wyniosła według oficjalnych danych niemal 74 (dane za drugi kwartał), to realny zysk posiadacza mieszkania w Stambule wyniósł w ciągu roku przeciętnie prawie 64 procent.

Gorzej, jeśli prawdą są nieoficjalne dane na temat inflacji w Turcji. Te za drugi kwartał br. sugerują, że ceny dóbr i usług wzrosły w tym kraju przeciętnie o 164 procent – wynika z danych ENAGrup. Nawet jednak w tym przypadku posiadacz przeciętnej stambulskiej nieruchomości w badanym okresie zanotował realny zysk. Dla porządku trzeba dodać, że tureckie miary inflacji – zarówno te oficjalne, jak i nieoficjalne w trzecim kwartale br. jeszcze trochę wzrosły.

Korekta w Wellington

Na drugim biegunie zestawienia przygotowanego przez Knight Frank znajdziemy za to Wellington (Nowa Zelandia). Tam w ciągu roku ceny mieszkań spadły o 12,2 procent.

To także nie jest przypadek. Po pierwsze bank centralny w Nowej Zelandii jest w trakcie cyklu podwyżek stóp procentowych (obecnie podstawowa stopa wynosi 3 procent, podczas gdy w sierpniu 2021 roku było to 0,25 procent). To jednak nie wszystko. Akurat w Wellington mieliśmy całkiem niedawno do czynienia z bardzo szybkimi wzrostami cen. Z danych zebranych przez Knight Frank jeszcze w trzecim kwartale 2021 roku wynikało bowiem, że nieruchomości w Wellington w ciągu roku zdrożały aż o 34 procent. Dziś mamy więc do czynienia też z odreagowaniem tych szaleńczych wzrostów – piszą analitycy HRE.

Autorzy raportu zwracają przy tym uwagę, że wzrosty poziomu stóp procentowych na świecie powinny doprowadzić do spadku obserwowanej dynamiki wzrostów cen nieruchomości w wielu spośród badanych miast. Analitycy Knight Frank zwracają uwagę na to, że tam, gdzie dochodzi do gwałtownych wzrostów stóp procentowych, rynek mieszkaniowy może odpowiadać korektami (jak w Wellington), ale stopniowe podwyżki kosztu pieniądza raczej powinny doprowadzić do mniejszej dynamiki wzrostów cen niż do przecen.

Nieruchomości kontra inflacja

To jednak nie wszystko. Zebrane przez HRE Investments dane sugerują, że ceny mieszkań w badanym okresie rosły wyraźnie szybciej w tych lokalizacjach, w których mieliśmy do czynienia z wyższą inflacją. Korelacja pomiędzy inflacją i dynamiką zmian cen nieruchomości jest wysoka (0,87), co jest to w pełni uzasadnione, bo przecież wyższa inflacja oznacza utratę siły nabywczej przez pieniądze, podczas gdy w tym samym czasie mieszkania nie tracą swojej użyteczności. Do tego przy wyższej inflacji zazwyczaj rosnąć powinny też (przynajmniej nominalne) wynagrodzenia, a koszty budowy powinny iść w górę. To znaczy, że budowa nowego lokum staje się coraz droższa.

Nie jest więc przypadkiem, że historia pokazuje, że okresy wzmożonej inflacji są często momentem, w którym ceny nieruchomości rosną, chroniąc w ten sposób zainwestowany w nie kapitał. Potwierdzają to dane z rynku amerykańskiego z ostatnich 130 lat. Pokazują one bardzo wyraźną korelację pomiędzy zmianami cen nieruchomości i inflacją. Nawet więcej – długoletnie badania przeprowadzone na rynkach rozwiniętych sugerują, że w dłuższym terminie ceny nieruchomości zwykły rosnąć z przeciętną roczną dynamiką o 1-2 pkt. proc. wyższą niż ceny dóbr i usług (inflacja) – podsumowują analitycy HRE.