Finalizacja zakupów. Co czeka rynek deweloperski na koniec roku?

Niels Bohr, duński fizyk i laureat Nagrody Nobla powiedział: „Prognozowanie jest trudne, szczególnie jeżeli dotyczy przyszłości”. Na rynku mieszkaniowym kłopot z prognozowaniem wynika nie tylko z faktu przewidywania przyszłości, ale przede wszystkim z tego, że nie umiemy odpowiedzieć sobie na pytanie, co wpłynęło najmocniej na kształtowanie się popytu i podaży w przeszłości. Znamy efekty gry rynkowej, która miała miejsce, jednak nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć na pytanie, który z czynników miał decydujący wpływ na liczbę i ceny mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (tzw. nową podaż), a w konsekwencji na kształtowanie się średnich cen oferowanych mieszkań. Tak twierdzą eksperci.

Redakcja

27 grudnia 2025, 06:03

W przypadku sprzedaży mieszkań deweloperskich, niepewność dotyczy nie tylko motywów, które ostatecznie zdecydowały o zakupie, ale nawet liczby mieszkań, które w momencie badania uznajemy za sprzedane.

Relacja popytu i podaży

Dzieje się tak, ponieważ na rynku deweloperskim sprzedaż pozostaje niepewna aż do momentu przeniesienia własności poszczególnych mieszkań na ich nabywców. W praktyce następuje to kilkanaście miesięcy po podpisaniu umowy deweloperskiej. Dopiero wówczas mamy pewność, że mieszkanie zostało sprzedane.

Same motywy podejmowania decyzji o zakupie mieszkania oraz czynniki, które oddziałują w konkretnym momencie i w przypadku konkretnego kupującego najsilniej, pozostają największą tajemnicą transakcji na rynku mieszkaniowym. Tu właśnie mają swoje źródło trudności krótkookresowych prognoz sprzedaży, a w konsekwencji również podaży na rynku mieszkaniowym. A ostatecznie to krótko- i średniookresowa relacja popytu i podaży ma decydujące znaczenie dla kształtowania się cen nowych mieszkań wprowadzanych na rynek przez firmy deweloperskie – podaje Otodom.

I to te przyczyny są głównym powodem tworzenia scenariuszy, a nie pojedynczych liniowych prognoz rozwoju rynku mieszkaniowego. Nawet wtedy, gdy prognoza dotyczy najbliższych miesięcy czy kwartałów a nie lat.

Dwa czynniki zewnętrzne

Wiele wskazuje na to, że na kształtowanie się sytuacji na rynku mieszkaniowym w kilku największych polskich miastach w trzech kwartałach 2025 roku największy wpływ miały dwa czynniki zewnętrzne w stosunku do rynku mieszkaniowego: obniżki stóp procentowych NBP i wygaszenie dyskusji o programie rządowym wspierającym zakup mieszkania.

Równocześnie kluczowe były czynniki ukształtowane przez sam rynek mieszkaniowy: rekordowa oferta i poziom cen oferowanych mieszkań. Pod wpływem tych czynników bieżąca podaż i popyt kształtowały się w odmienny sposób w poszczególnych kwartałach.

Odmienność tę obrazują poniższe dane:

W okresie I kw. – III kw. 2025 roku liczba mieszkań sprzedanych na 7 największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice) wyniosła 28,3 tys.:

* w I kwartale – 8,7 tys.

* w II kwartale – 8,6 tys.

* w III kwartale – 11 tys.

Inaczej kształtowała się w tym okresie nowa podaż na rynku deweloperskim, czyli tzw. wprowadzenia. W okresie I kw. – III kw. 2025 roku liczba mieszkań wprowadzonych do oferty (do sprzedaży) na 7 największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice) wyniosła 33,1 tys.:

* w I kwartale – 12,3 tys.

* w II kwartale – 10,7 tys.

* w III kwartale – 10,1 tys.

Efektem rozdźwięku pomiędzy bieżącą podażą i bieżącym popytem na analizowanych rynkach były dość zaskakujące zmiany liczby mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie na koniec poszczególnych kwartałów:

* na koniec I kwartału – 59,1 tys.

* na koniec II kwartału – 61,6 tys.

* na koniec III kwartału – 62,4 tys.

Jednocześnie, niezależnie od zachowania popytu i podaży, we wszystkich analizowanych latach średnie ceny oferowanych przez firmy deweloperskie mieszkań formalnie rosły, choć niewielka skala wzrostu powoduje, że powinniśmy raczej mówić o stabilizacji.

Na koniec grudnia 2024 roku cena przeciętnego mieszkania deweloperskiego oferowanego w największych polskich miastach wynosiła 805,2 tys. zł (14,7 tys. zł/m²), podczas gdy na koniec września 2025 roku było to 816,1 tys. zł (15 3 tys. zł/m²). Zatem wzrost ceny całkowitej przeciętnego oferowanego mieszkania wyniósł w tym okresie 1,4, a ceny wyrażonej w zł/m² – 3,9 proc.

Co nas czeka?

Jakich zmian na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach spodziewają się analitycy Otodom w IV kwartale 2025 roku?

Dzięki prowadzonemu na potrzeby Otodom Analytics monitoringowi rynku mieszkaniowego wiemy już, że początek października po stronie popytowej nie przyniósł istotnych zmian w stosunku do września. Oznacza to, że październikowa sprzedaż mieszkań deweloperskich na największych rynkach w Polsce może być co najmniej tak wysoka jak we wrześniu.

Realizację takiego scenariusza wspiera fakt zaskakującej, choć czwartej już w tym roku, obniżki stóp procentowych na początku października. Wiele wskazuje na to, że w połowie listopada na rynku mieszkaniowym powinny się rozpocząć akcje promocyjne i rabatowe.

Finalizowanie zakupu

Odpowiedzią na akcje promocyjne jest wyższa skłonność do finalizowania zakupu. Dlatego sprzedaż mieszkań w listopadzie i grudniu będzie zapewne niższa niż w październiku, ale wolumen sprzedaży miesięcznej w końcówce roku nie powinien być niższy niż 4,2 tys. lokali na rynkach największych polskich miast.

Jeśli sprzedaż w ostatnim kwartale 2025 roku kształtowałaby się zgodnie z powyższym scenariuszem, to roczny kwartalny wolumen sprzedaży może sięgnąć 13 tys. mieszkań, co będzie oznaczało 18 proc. wzrost kwartał do kwartału i ponad 40 proc. wzrost rok do roku.

Ten scenariusz wydaje się obecnie najbardziej prawdopodobny i oznacza, że w całym 2025 roku wolumen sprzedaży na 7R sięgnie 41-42 tys. lokali (36,4 tys. mieszkań sprzedanych w 2024 roku).

***

economista.pl to serwis ekonomiczny prezentujący rzetelne analizy, dane i informacje finansowe dotyczące gospodarki, finansów, technologii czy rynku nieruchomości. Od blisko 4 lat prowadzony przez doświadczonych dziennikarzy ekonomicznych. Osoby i firmy zainteresowane współpracą zapraszamy do kontaktu na adres:

redakcja@economista.pl lub marketing@economista.pl