Warszawa

W ostatnim okresie przyspieszyła dyskusja o przyszłości bloków z wielkiej płyty oraz tezy o ograniczonej trwałości budynków powstałych w latach 70. i 80., konieczności ich gruntownej modernizacji, a nawet potencjalnej „granicy życia”. Rynek – wbrew alarmistycznym tonom – zachowuje się znacznie bardziej pragmatycznie.

Nawet w najdroższych metropoliach pod względem cen mieszkań – takich jak Warszawa, Gdańsk czy Kraków – osoby z mniej zasobnym portfelem wciąż znajdą coś dla siebie. Eksperci branżowi podpowiadają, w których dzielnicach nowe mieszkania są najtańsze.

W polskich miastach trwa zielona rewolucja. Z danych wynika, że w ciągu pięciu lat Wrocław zyskał 807 ha terenów leśnych, Poznań – ok. 500 ha, a Kraków – ok. 250 ha. Najbardziej zalesionym miastem wojewódzkim jest Zielona Góra, gdzie lasy zajmują ponad połowę powierzchni miasta.

Warszawa przestaje w końcu drożeć, choć nadal pozostaje rynkiem najmu z najwyższymi stawkami w Polsce. Ostatnio liczba ofert rośnie, a średni czynsz lekko spada. Dla najemców oznacza to dzisiaj większy wybór i lepszą pozycję negocjacyjną. Co dzieje się obecnie na stołecznym rynku?

Rosnące zapotrzebowanie na infrastrukturę dla sztucznej inteligencji oraz usług chmurowych napędza rozwój rynku centrów danych w Europie. Polska zaczyna odgrywać w tym procesie coraz większą rolę. Zdaniem ekspertów, do 2030 roku łączna moc rynku centrów danych w Polsce może osiągnąć 500 MW. Największa koncentracja obiektów pozostanie w rejonie Warszawy, która już dziś stanowi główny hub infrastruktury cyfrowej w kraju, ale ambicje realizacji dużych projektów mają także Bełchatów, Szczecin, Bielsko-Biała i Choczewo.

Poprawa warunków makroekonomicznych, rosnący popyt i spadająca dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych sprawiają, że budowa biurowca może znów stać się atrakcyjna dla deweloperów – wskazuje raport CBRE „2026 Poland Real Estate Market Outlook”. W 2025 r. na polskim rynku przybyło 108 tys. mkw. przestrzeni do pracy, a popyt na nią wyniósł 1,56 mln mkw. Ilość powierzchni dostępnej na wynajem tym samym spadła. W efekcie trend wyburzania budynków biurowych pod obiekty o innej funkcji zostanie zestawiony z rosnącym zainteresowaniem deweloperów biurowych centralnymi lokalizacjami.

Z szacunków wynika, że rynek biurowy w Warszawie wchodzi w fazę niedoboru powierzchni, szczególnie w centralnych lokalizacjach. Na koniec 2025 r. poziom pustostanów spadł do 9,1 proc., a w ścisłym centrum miasta wolne pozostaje około 5–6 proc. powierzchni – podaje CBRE. Jednocześnie nowa podaż pozostaje ograniczona, a popyt w dużej mierze opiera się na renegocjacjach istniejących umów.

Według badania CBRE „European Investor Intentions Survey 2026” nastroje inwestorów w Europie Środkowej i Wschodniej będą się poprawiać w 2026 r. Analitycy wskazują, że będzie to jeszcze bardziej aktywny rok pod względem transakcji na rynku nieruchomości dla tego regionu, w porównaniu z ogólną średnią europejską. I podczas gdy wiele rynków europejskich zmierza w kierunku stopniowej normalizacji, region CEE wyróżnia się silniejszym tempem wzrostu, większą skłonnością do podejmowania ryzyka i wyższą pewnością dotyczącą otoczenia makroekonomicznego.

Krótkoterminowy wynajem mieszkań w Polsce wchodzi w okres zmian regulacyjnych. Planowane wdrożenie unijnego rozporządzenia dotyczącego tej formy działalności biznesowej ma na celu uporządkowanie rynku, który przez lata funkcjonował bez jednolitych rejestrów, jasnych zasad i skutecznych narzędzi kontroli. Nowe przepisy będą wprowadzać dodatkowe obowiązki dla właścicieli mieszkań oferowanych głównie za pośrednictwem takich platform jak Airbnb czy Booking, a jednocześnie dadzą samorządom realne instrumenty wpływu na skalę oraz sposób prowadzenia najmu krótkoterminowego.

Warszawa znalazła się w ścisłej czołówce najbardziej atrakcyjnych miast do inwestycji w Europie w 2026 roku – wynika z badania CBRE opublikowanego w raporcie „European Investor Intentions Survey 2026”. Stolica Polski zajęła trzecie miejsce w rankingu miast, ustępując tylko Londynowi i Madrytowi, a wyprzedzając m.in. Barcelonę, Mediolan czy Paryż. Zdaniem ekspertów dla Warszawy oznacza to umocnienie pozycji w gronie najbardziej konkurencyjnych rynków w Europie.

Na koniec 2025 r. zakończyły się inwestycje mieszkaniowe rozpoczęte w Warszawie w odpowiedzi na zwiększony popyt sprzed dwóch lat. Przyczyniło się to do wzrostu udziału gotowych niesprzedanych lokali w ofercie do rekordowego poziomu 19,6 proc. – wynika z najnowszych danych CBRE i Tabelaofert.pl. Łącznie w sprzedaży jest 16,7 tys. mieszkań. Mimo średniego wzrostu cen o 4,8 proc. w ujęciu rocznym, zainteresowanie nabywców jest duże. Zdaniem ekspertów CBRE początek 2026 r. przyniesie dobre wyniki sprzedażowe.

Z obiektów noclegowych w Polsce skorzystało w zeszłym roku 58,9 mln turystów, co oznacza wzrost o 11,6 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Liczba turystów zagranicznych w tych obiektach wzrosła jeszcze szybciej – o 13,1 proc., do 15,2 mln osób. W sumie, jak wskazują wstępne szacunki, turystów zagranicznych przyjechało do naszego kraju 21,4 mln (+8,5 proc. r/r). Dane zaprezentowano podczas inauguracji Obserwatorium Turystyki w GUS.

Liczba prywatnych akademików w Polsce rośnie już od ok. 15 lat, a w minionych dwóch latach dynamika realizacji tych projektów zwiększa się szybko. W 2025 r. do użytku oddano 12 takich obiektów, oferujących łącznie 3,8 tys. miejsc noclegowych – wynika z raportu CBRE „Prywatne akademiki w Polsce – czas nowych obiektów”. W budowie znajduje się 8, nowych, a 30 jest w planach. Eksperci wskazują, że lokowanie kapitału w rynek prywatnych domów studenckich (PBSA) jest atrakcyjne dla inwestorów aktywnych w Europie.

Z raportu Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 2060 roku liczba ludności w Polsce będzie wynosić 28,4 mln, co oznacza spadek o 24,3 proc. w stosunku do 2024 roku. Co to oznacza dla miast, miasteczek i całych regionów? Czy spadek liczby ludności oznacza załamanie rynku mieszkaniowego czy może wręcz przeciwnie? Eksperci mówią, co może nas czekać w przyszłości.

Rynek mieszkań premium w Polsce koncentruje się przede wszystkim w Warszawie, gdzie znajduje się 19 projektów z mieszkaniami o cenach przekraczających 35 tys. zł/mkw. Najwięcej z nich jest w dzielnicy Wola. W Trójmieście dostępnych jest 9 takich projektów, w Krakowie 7, we Wrocławiu i Poznaniu po 3. inwestycje przekraczają próg 30 tys. zł/mkw.

Polska jest jednym z pięciu największych rynków akademickich w Europie. W minionym roku kształciło się 1,24 mln studentów – wynika z raportu CBRE „Prywatne akademiki w Polsce – czas nowych obiektów”. Ich sytuacja mieszkaniowa jest zróżnicowana. Dane ZBP wskazują, że 41 proc. mieszka z rodziną lub znajomymi, a ponad jedna trzecia wynajmuje mieszkanie. Mniej niż 1 na 10 korzysta z akademików publicznych, a 2 proc. z prywatnych. Oferta zakwaterowania studenckiego w Polsce jest niewystarczająca. A z analiz wynika, że liczba studentów będzie rosła przynajmniej do końca tej dekady.

Wraz z szybko postępującym ociepleniem klimatu miasta stają się tzw. pierwszą linią frontu – muszą zmierzyć się z coraz częstszymi falami upałów, powodziami, suszami czy gwałtownymi burzami. Jak skutecznie reagować i jak budować miejską odporność na kryzysy środowiskowe? O tym rozmawiają eksperci i samorządowcy, m. in. na konferencji Eco-Miasto 2025.

Według danych Friendly City Index, większość polskich miast, podobnie jak w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, wciąż jest daleko od realizacji znanej idei miasta 15-minutowego. Liderem rankingu w Polsce jest Szczecin, który wyprzedził m.in. Bydgoszcz, Lublin, Białystok i Kraków. Warszawa, która w rankingu polskich miast zamyka zestawienie, znalazła się jednak w regionalnym TOP 3 metropolii, razem z Pragą i Bukaresztem.

Rynek magazynowy w Polsce rozwija się stabilnie i utrzymuje piątą pozycję w Europie pod względem dostępnej powierzchni. W II kwartale 2025 r. jej zasoby przekroczyły 36 mln mkw., co oznacza wzrost o 7,2 proc. w ujęciu rocznym. W porównaniu do poprzedniego kwartału znacząco zwiększyła się także wielkość powierzchni w budowie. Powstaje 657 tys. mkw., a więc o 47 proc. więcej niż w I kwartale br. Jak wskazują eksperci, skłonność właścicieli magazynów do udzielania rabatów i dodatkowych zachęt przy najmie powierzchni jest coraz mniejsza, co powoduje lekki wzrost wysokości czynszów.

Szczyt sezonu najmu mieszkań trwa, a przed nami kolejna fala popytu – wrzesień i październik zapowiada się jako okres wzmożonego zainteresowania również wolnymi pokojami. Choć są średnio tańsze o 2,6 tys. zł, ich dostępność jest obecnie o 12 procent mniejsza niż rok temu. Obecnie najwięcej za wynajem pokoju płacą najemcy w Mazowszu (ok. 1,3 tys. zł), Małopolsce i na Pomorzu (ok. 1,2 tys. zł), a najmniej w woj. podlaskim (ok. 840 zł). Wiele wskazuje jednak na to, że zarówno liczba ofert, jak i ceny mogą się zmienić w najbliższych tygodniach.

Prawie 9 na 10 spośród wszystkich warszawiaków jest zadowolonych z życia w stolicy, a ponad połowa uważa, że sytuacja materialna ich gospodarstwa domowego jest dobra – wynika z najnowszego Barometru Warszawskiego. Pula potencjalnych klientów mieszkań premium w stolicy jest więc spora. Jak wskazują eksperci, poszukując takiego lokalu kierują się przede wszystkim lokalizacją i wybierają Mokotów, Powiśle, Saską Kępę, Żoliborz i Śródmieście.

Warszawa coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność na mapie miast, w których luksus staje się realnym i dostrzegalnym zjawiskiem. Jak pokazuje raport Henley & Partners, Polska – z Warszawą na czele – znajduje się w gronie najszybciej rozwijających się rynków klientów premium na świecie, notując wzrost liczby osób zamożnych o 83 procent w ciągu ostatniej dekady.

Wynająć czy sprzedać? Przed takim dylematem stoi wielu właścicieli mieszkań kupionych na kredyt kilka lat temu. Jak wynika z analizy Otodom, mimo spadku rentowności najmu, realne zyski inwestorów rosną – średnio do 1655 zł miesięcznie w 2024 roku. Na największe zyski mogą liczyć właściciele lokali w Warszawie (2654 zł), ale prawdziwym zaskoczeniem jest Płock, który wyprzedził największe miasta pod względem stopy zwrotu przekraczającej 9 procent. Sprawdźmy, w których lokalizacjach najem najbardziej się opłaca.

Po kilku latach mniejszej aktywności, rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne wchodzi w nowy cykl przez co wartość inwestycji w Polsce urosła z 2 mld euro do ponad 5 mld euro w skali roku. To niewiele niższa kwota niż we wszystkich pozostałych krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej razem wziętych. W 2025 roku wartość inwestycji będzie dalej rosła.

Jaki jest próg, przy którym kończy się zdolność kredytowa i możliwości zakupu mieszkania przez największą grupę nabywców? Jak ta kwota zmieniła się po obniżce stóp procentowych i jakie mieszkania kupimy w takiej cenie w polskich osiedlach? Głos oddajemy deweloperom.