Powielanie mitów, taka jest prawda o luksusowych lokalach

Odporność na zawirowania rynkowe, wysokie zyski z wynajmu i znaczny wzrost wartości – tak sprzedawcy luksusowych nieruchomości zachwalają swój towar. Czy jednak mają do tego pełne prawo? Twarde dane sugerują, że niekoniecznie. Nierzadko jest wręcz przeciwnie. To mieszkania z segmentu popularnego okazują się często lepszą lokatą kapitału niż luksusowy apartament w centrum miasta.

Redakcja

23 lutego 2023, 13:58

Analitycy firmy doradczej CoreLogic zszokowali kilka miesięcy temu rynek swoimi doniesieniami na temat tego jak zachowuje się rynek nieruchomości luksusowych w Australii. Nie bacząc na to, że nacisną przy tym na odcisk wielu osobom z branży, postanowili oni obalić mit o tym, że rynek nieruchomości luksusowych jest nieczuły na zawirowania rynkowe.

Luksus pomaga podkreślić status

Na potwierdzenie swoich tez CoreLogic przytoczyło twarde dane. Wynikało z nich, że spowolnienie, które na Antypodach dotknęło rynek mieszkaniowy, najszybciej dotarło właśnie na rynek nieruchomości luksusowych. Jak to udowodniono?

Analitycy podzielili rynek na 3 części – nieruchomości najdroższe, najtańsze i przeciętne. I tak w lipcu 2022 roku na rynku 8 głównych australijskich miast ceny najdroższych nieruchomości zdążyły już zaliczyć przecenę o 5,1 procent podczas gdy domy ze średniej półki zniżkowały w tym czasie o 1,2 procent, a najtańsze nawet jeszcze nie zaczęły tracić na wartości.

Należałoby zapytać, dlaczego tak się stało? Przecież nie jest tajemnicą, że najdroższe nieruchomości znacznie częściej kupowane są za gotówkę. W takim razie należałoby się spodziewać, że podwyżki stóp procentowych, które powodują zakręcanie kurków z kredytami nie powinny stanowić większego problemu w segmencie nieruchomości luksusowych. Dane z Australii sugerują, że jest jednak inaczej. To właśnie na rynku najdroższych nieruchomości przecena nastąpiła szybciej niż w segmencie popularnym – wynika z danych CoreLogic.

Powielany mit

W podobnym kierunku idą dane publikowane w 2022 roku przez amerykański portal Zillow. W jednej z analiz przytaczali wycinkowe dane, a mimo to uznali, że są na tyle ciekawe, że warto o nich wspomnieć. Z wyliczeń tej firmy wynikało bowiem, że w jednym z tygodni czerwca obserwowali oni spadek sprzedaży nieruchomości z wyższej półki o 25,4 procent, podczas gdy w gronie najtańszych lokali sprzedaż spadła znacznie mniej, bo o 14,2 procent.

Te przykłady sugerują, że część powszechnej wiedzy na temat nieruchomości luksusowych może być jedynie często powielanym mitem, który nie znajduje potwierdzenia w faktach.

Nie brakuje danych, które sugerują, że sektor nieruchomości luksusowych wcale nie jest tak bezpieczny, zyskowny i nieczuły na zawirowania rynkowe. Łatwo taką hipotezę uzasadnić. Przecież osoby najbardziej majętne mają często lepszy dostęp do informacji o zmianach w gospodarce, co pozwala im szybciej reagować – ocenia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Mniej płynny luksus

Do tego zamożni często kupują nieruchomości za gotówkę nie są uzależnieni od sytuacji na rynku kredytowym i z przyjemnością wykorzystują swoją uprzywilejowaną pozycję w okresie dekoniunktury na rynku mieszkaniowym.

Mogą więc w większym stopniu ograniczać zakupy nieruchomości luksusowych oraz żądać rabatów. Ponadto pamiętajmy, że nieruchomości z najwyższej półki cenowej nierzadko kupowane są przecież z pobudek snobistycznych czy dla podkreślenia posiadanego statusu majątkowego. Do tego znacznie trudniej jest znaleźć chętnego na zakup apartamentu wartego np. 10 milionów złotych niż mieszkania za kilkaset tysięcy. W efekcie nieruchomość luksusowa jest po prostu mniej płynna – dodaje Turek.

Za to mieszkania tańsze – z segmentu popularnego – odpowiadają na podstawową potrzebę posiadania dachu nad głową. Przez to popyt na nie jest trochę bardziej sztywny i w większym stopniu niezależny od zawirowań rynkowych. Ze względu na przystępniejszą cenę tanie mieszkanie łatwiej jest kupić nawet przy utrudnionym dostępie do kredytów hipotecznych.

A gdyby tego było mało, to wiele badań potwierdza, że tańsze mieszkania pozwalają generować wyższą rentowność wynajmu, stąd interesują się nimi też inwestorzy. Z tego moglibyśmy wysnuć wniosek, że w dłuższym terminie ceny tańszych nieruchomości powinny rosnąć szybciej niż ceny apartamentów i rezydencji.