Ostre hamowanie sprzedaży mieszkań. Stolica wyznaczyła trend

Sprzedaż mieszkań w Warszawie jest aktualnie na poziomie notowanym w najgorszym momencie pandemii, czyli drugim kwartale 2020 roku. Dwa lata temu sprzedano 2311 lokali, w tym samym okresie tego roku tylko 511 więcej – wynika z danych CBRE oraz REDNET Property Group. Deweloperzy zaczynają odbudowywać ofertę, głównie pod inwestorów instytucjonalnych, a ta wraca do poziomów sprzed COVID-19. Ceny ofertowe idą więc nieco w górę, za to lokale wprowadzane do sprzedaży są trochę tańsze.

Redakcja

6 września 2022, 14:09

Rosnące stopy procentowe i związana z tym spadająca zdolność kredytowa jest widoczna w liczbie sprzedanych lokali. W poprzednich latach w kwartale sprzedawano średnio ok. 5,4 tys. mieszkań. W drugim kwartale tego roku nie przebiliśmy nawet 3 tys. i zbliżyliśmy się do minimum notowanego w najsłabszych trzech miesiącach pandemii. Co istotne, cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przestała rosnąć, co jest związane z pewną stabilizacją kosztów budowy i świadomością mniejszych możliwości nabywców. Jednak średnia cena ofertowa nadal rośnie, co wynika z tego, że do oferty wprowadzane są mniejsze lokale, które cieszą się powodzeniem – mówi Marcin Jański, szef działu inwestycji alternatywnych w CBRE.

Popyt w dół, ceny w górę

Hamowanie na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Z danych CBRE oraz REDNET Property Group wynika, że w drugim kwartale br. w Warszawie sprzedano 2822 mieszkania. To najniższy wynik od analogicznego okresu 2020 roku, kiedy najmocniej odczuwaliśmy skutki pandemii – wtedy właścicieli znalazło tylko 2311 lokali. Oddaliliśmy się też znacznie od średniej kwartalnej z ostatnich 5 lat, która wynosiła 5,4 tys. sprzedanych mieszkań, a zatem o 2,5 tys. więcej niż aktualnie.

W pandemii niepewność decydowała o wstrzymaniu decyzji zakupowych, teraz są to rosnące stopy procentowe oraz schłodzenie koniunktury. Do tego cały czas maleje dostępność cenowa nieruchomości, choć widać pewną stabilizację. W drugim kwartale 2022 roku cena ofertowa mieszkań w Warszawie wyniosła 13 612 zł za mkw. i była o 1,9 proc. wyższa w porównaniu do poprzedniego kwartału. Za to w trendzie malejącym znajduje się cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – tutaj kwota to 13 695 zł za mkw., podczas gdy kwartał wcześniej było to 13 988 zł za mkw. W przypadku cen mieszkań sprzedanych cena w drugim kwartale br. to przeciętnie 12 805 zł za mkw., czyli o 1,2 proc. więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału – wynika z szacunków.

Oferta deweloperów

Deweloperzy odbudowują swoje portfolio. Po boomie na mieszkania z 2021 roku, kiedy w ofercie znajdowało się średnio 11,6 tys. lokali, czas na odrobienie strat. Na początku tego roku w sprzedaży znajdowało się 13 tys. mieszkań, a aktualnie jest to ponad 15,5 tys. To wynik zbliżony do tego w 2020 roku kiedy oferta stanowiła średnio 15 tys. mieszkań. W 2019 roku było to 17 tys. lokali.

Deweloperzy, którzy mają sporo mieszkań do sprzedaży, chętnie zastąpiliby malejący popyt indywidualny współpracą z inwestorami instytucjonalnymi. Rozwój rynku PRS wydaje się nieunikniony, ale to nie jedyny element, który rozwinie najem. Część osób zdecyduje się na wynajem mieszkania ze względu na brak zdolności kredytowej, inni będą kontynuowali wynajem ze względu na elastyczność, a do tego, cały czas na popyt wpływają uchodźcy z Ukrainy – podsumowuje Jański.