Mieszkania w ciągu roku zdrożały o 15 procent. Popyt zanika

Mieszkania z drugiej ręki w największych miastach są o 15,1 procent droższe niż przed rokiem – wynika z danych NBP. Wzrost cen w przypadku lokali deweloperskich jest jeszcze większy, na co wpłynąć mogły rosnące koszty budowy. Z kolei popyt na kredyty mieszkaniowe spadł o ponad połowę, a ceny nieruchomości i tak idą w górę. Na podstawie danych transakcyjnych analitycy banku wyliczyli, że za lokale od deweloperów płaciliśmy w drugim kwartale br. o 17,9 procent więcej niż przed rokiem. Trochę tylko wolniej, bo o 15,1 procent drożały mieszkania używane – wynika z indeksu hedonicznego stworzonego przez analityków banku centralnego.

Redakcja

20 sierpnia 2022, 08:34

W ramach tego indeksu uwzględniają oni nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też biorą pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. W praktyce może to działać tak, że dzięki indeksowi hedonicznemu sytuacja, w której kupujemy więcej mieszkań o niskim standardzie oddalonych od centrum, nie zaniża sztucznie przeciętnej ceny transakcyjnej.

Trzeba mieć świadomość, że najnowsze wyliczenia podane przez NBP są to dane historyczne. Podsumowują one transakcje zawierane w drugim kwartale roku. Bieżące trendy znajdą swoje odzwierciedlenie w danych o cenach mieszkań dopiero w kolejnych publikacjach. Ponadto najnowsze dane NBP są to dopiero dane wstępne. Będą one jeszcze poddawane rewizji, gdy do banku centralnego napłyną też dane za czerwiec, których póki co analitycy NBP nie posiadają. Jaki może być tego efekt? Sugerowany przez NBP wzrost cen mieszkań może być trochę skorygowany. Podobnie było w przypadku publikacji za I kwartał br. Pierwotnie dane NBP sugerowały bowiem, że ceny mieszkań używanych na 7 największych rynkach wzrosły w ciągu roku o 15,6 procent, a dziś wiemy już, że po zebraniu wszystkich danych zrewidowany wynik sugeruje wzrost w pierwszym kwartale o 14,1 procent (r/r) – podaje HRE Investments.

Kupujemy mniej ale droższej

Warto podkreślić, że z danych na temat cen płaconych za mieszkania wynika, że Polacy kupują więcej mieszkań z niższej półki cenowej. Skąd ta konstatacja? Zwykła średnia cena wyliczona na podstawie zapisów z aktów notarialnych poszła według najnowszych danych w górę o 9,4 procent (r/r). Wcześniej wspomniany indeks hedoniczny wzrósł natomiast w tym samym okresie o 15,1 procent. To, że indeks hedoniczny pokazuje szybszy wzrost cen niż zwykła średnia sugeruje, że dziś – gdy mieszkania wyraźnie zdrożały, a zdolność kredytowa spadła – więcej rodaków wybiera lokale z niższej półki cenowej – np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu. W efekcie średnia cena wyliczona dla całego miasta rośnie wolniej niż stawki obowiązujące na konkretnych osiedlach czy wynikające ze wspomnianego indeksu hedonicznego.

Przeciętna cena transakcyjna i zmiana cen w ciągu roku (w zł za m kw.)
Mieszkania nowe – mieszkania używane – przeciętna cena transakcyjna – zmiana cen w ciągu roku:

Białystok
8 396 zł – 32%
7 531 zł – 18%
Bydgoszcz
7 862 zł – 11%
6 440 zł – 15%
Gdańsk
10 903 zł – 6%
10 813 zł- 15%
Gdynia
12 511 zł – 27%
9 750 zł – 15%
Katowice
8 866 zł – 13%
6 288 zł – 14%
Kielce
7 108 zł – 13%
6 188 zł – 21%
Kraków
11 181 zł – 19%
10 487 zł – 11%
Lublin
8 645 zł – 22%
7 893 zł – 15%
Łódź
7 929 zł – 19%
6 652 zł – 21%
Olsztyn
7 592 zł – 12%
6 993 zł – 15%
Opole
6 877 zł – 12%
6 463 zł – 15%
Poznań
9 524 zł – 20%
7 967 zł – 19%
Rzeszów
7 341 zł – 14%
8 216 zł – 11%
Szczecin
10 030 zł – 28%
7 930 zł – 20%
Warszawa
12 368 zł – 16%
11 805 zł – 13%
Wrocław
10 338 zł – 21%
9 686 zł – 16%
Zielona Góra
7 203 zł – 27%
6 240 zł – 14%

Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP

Pensje, a ceny mieszkań

Wzrosty cen mieszkań, cieszą oczywiście ich właścicieli, których kapitał zaangażowany na rynku mieszkaniowym powinien być skutecznie chroniony przed destrukcyjnym działaniem inflacji. W krótkim terminie nie jest to wcale takie oczywiste, choć w dłuższym okresie nieruchomości zwykły być skuteczną ochroną przed inflacją. Bieżąca sytuacja jest jednak dużym problemem dla osób dopiero chcących zrealizować marzenia o własnym „M”. Niepokojące jest chociażby to, że ceny mieszkań przez ostatnich 12 miesięcy rosły szybciej (15,1 procent r/r) niż pensje. Te w przedsiębiorstwach były w czerwcu wg GUS o 13 procent wyższe niż przed rokiem – analizuje HRE.

Z punktu widzenia osób chcących kupić własne „M” największym problemem jest dziś jednak wyraźny spadek zdolności kredytowej. Ten wynika z podwyżek stóp procentowych i regulacji UKNF, które dodatkowo utrudniają dostęp do „hipotek”. Efekt tego jest taki, że tak jak jeszcze we wrześniu 2021 roku trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracowali i każde z nich przynosiło do domu po średniej krajowej, mogła pożyczyć na zakup mieszkania 700 tysięcy złotych. Dziś kwota ta stopniała do około 400 tysięcy.
To powoduje, że spora część rodaków albo nie może pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu, albo są zmuszona do kompromisów – np. zakupu tańszego lokum o mniejszym metrażu czy bardziej oddalonego od centrum. Efektem jest zahamowanie po stronie popytu – podsumowuje Bartosz Turek z HRE Investments.