Bliskość wschodniej granicy. Jak wpływa to na ceny nieruchomości?
Często się mówi, że lokalizacja to dla rynku nieruchomości rzecz kluczowa. W praktyce ostatnich trzech lat – lokalizacja blisko wschodniej granicy oznaczała słabszą dynamikę wzrostu cen. Pod tym względem najgorzej wypadają powiaty graniczące z obwodem królewieckim, a najlepiej te graniczące z Czechami. Co ciekawe, przez trzy lata przed agresją Rosji na Ukrainę było odwrotnie.
To mniej niż skumulowana inflacja za ten sam okres. To też niewiele na tle średniej dla całej Polski, która wyniosła 27 procent, a w powiatach graniczących z Czechami zanotowany wzrost cen nożna oszacować na 43 procent.
Białoruś budzi niepokój
Umiarkowanie negatywnie na dynamikę zmian cen wpływało też sąsiedztwo Ukrainy. W tej grupie powiatów mieszkania zdrożały w badanym okresie o 27 procent, czyli mniej niż w przypadku powiatów graniczących z Niemcami (38 procent), Słowacją (32 procent), czy – paradoksalnie – Białorusią (32 procent) – sugerują szacunki oparte o dane GUS.
Chronologia nie jest tu przypadkowa: w połowie 2024 r. wprowadzono czasowy zakaz przebywania w wąskim pasie przy granicy i zaczęto go sukcesywnie przedłużać, a w przestrzeni publicznej pojawiły się głośne doniesienia o incydentach na granicy.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości:
Nawet jeśli formalnie restrykcje obejmują niewielki obszar, to i tak nie pozostaje to bez wpływu na decyzje turystów czy inwestorów. Jest to korelacja bardzo wiarygodna, choć uczciwie trzeba dodać, że bazujemy tu na danych GUS o medianie cen, która bardzo łatwo reaguje na zmianę koszyka sprzedawanych nieruchomości.
Ceny szybciej rosną na Zachodzie
Z szacunków opartych o dane GUS wyłania się dość klarowny obraz – od 2022 roku bliskość wschodniej granicy to czynnik ograniczający wzrosty cen nieruchomości. Póki co możemy mówić o rynkowej „premii za ostrożność”, która uwzględniana jest przy wycenie nieruchomości na wschodzie.
Szczególnie na Zachodzie nieruchomości były droższe, a więc trudno się dziwić, że notowano tam trochę niższą dynamikę cen niż na Wschodzie.
Uchodźcy i wojskowi
Z analizy celowo wyłączone zostały miasta na prawach powiatu. Tam co do zasady ceny nieruchomości rosną szybciej niż w „Polsce powiatowej”.
Konflikt zbrojny to nie wszystko
Nie wszystko można jednak zrzucać na karb niepewności i ryzyka geopolitycznego. Ściana wschodnia od lat ma co do zasady niższą gęstość zaludnienia, wyższy odsetek pustostanów, więcej mieszkań i domów w słabszym stanie technicznym i bez podstawowych instalacji. To ogranicza dynamikę wzrostów cen.
To również wpływa na obserwowaną różnicę między powiatami znajdującymi się na granicach naszego kraju. W tych czynnikach również można upatrywać różnic w czasie ekspozycji ofert czy poziomu oczekiwanego dyskonta – szczególnie w segmencie rekreacyjno-turystycznym blisko granicy kraju.
***
economista.pl to serwis ekonomiczny prezentujący rzetelne analizy, dane i informacje finansowe dotyczące gospodarki, finansów, technologii czy rynku nieruchomości. Od blisko 4 lat prowadzony przez doświadczonych dziennikarzy ekonomicznych. Osoby i firmy zainteresowane współpracą zapraszamy do kontaktu na adres:
