Szokujące wzrosty cen. Dlaczego tak bardzo drożeją mieszkania?

35 tysięcy złotych – o tyle wzrosła od początku roku cena mieszkania, którą znajdziemy w przeciętnym ogłoszeniu z rynku wtórnego – wynika z szacunków HREIT dla 8 dużych miast. Ten wzrost niesłusznie przypisywany jest jedynie „Bezpiecznemu Kredytowi 2%”. Drożej faktycznie jest, ale w rzeczywistości na ostatnie zmiany złożyło się kilka czynników wraz z efektami czysto statystycznymi – twierdzą analitycy.

Redakcja

10 października 2023, 16:51

Ponad 950 tysięcy złotych w Warszawie czy prawie 800 tysięcy w Krakowie – takie są przeciętne ceny ofertowe mieszkań w najdroższych miastach wojewódzkich. Dla porównania w Łodzi średnia nie przekracza 400 tysięcy. Są to średnie, a więc znajdziemy zarówno propozycje znacznie droższe jak i znacznie tańsze. Co nie zmienia faktu, że jest bardzo drogo.

Nie tylko „Bezpieczny Kredyt 2%”

Powyższe szacunki oparte są o dane Unirepo, a więc po odsianiu ofert zdublowanych. I choć wciąż nie mówimy tu o danych o cenach transakcyjnych, na które trzeba jeszcze trochę poczekać, to jednak pokazują one niezbicie, że mieszkania drożeją w szalonym tempie. Licząc od stycznia do września br. mieliśmy do czynienia ze wzrostem o od około 10 tysięcy złotych we Wrocławiu czy Łodzi do ponad 60-70 tysięcy w Krakowie czy Warszawie.

Czy to znaczy, że przeciętne mieszkanie w tych miastach faktycznie zdrożało o kilkadziesiąt tysięcy i wszystkiemu winien jest „Bezpieczny Kredyt 2%”? Nie. Po pierwsze dlatego, że mówimy o cenach ofertowych, a nie transakcyjnych. Z samego tylko faktu, że ktoś ogłosił, że chce sprzedać mieszkanie np. za milion złotych nie wynika, że znajdzie się ktoś inny, kto za daną nieruchomość faktycznie milion zapłaci – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.

Po drugie dane Unirepo pokazują, że w ostatnich miesiącach wyraźnie spadła liczba ogłoszeń o chęci sprzedania mieszkania. Tak się akurat składa, że najszybciej sprzedają się mieszkania tańsze. Jeśli zaczyna ich brakować, a w ofercie „zalegają” nieruchomości z wyższej półki, to w górę idzie średnia cena ofertowa. Mamy więc tu do czynienia również z efektem statystycznym.

Mylące oferty

Oczywiście to nie wszystko, bo jak podaje portal zametr.pl jeszcze kilka miesięcy temu na głównych rynkach sprzedający rzadko podnosili ceny w ogłoszeniach. Znacznie częściej dochodziło do obniżek, aby skusić większe grono potencjalnych kupujących.

Ale od kilku miesięcy sytuacja się zmieniła – w lipcu, sierpniu czy wrześniu często to osoby podnoszące ceny ofertowe w ogłoszeniach były górą nad tymi, którzy obniżali ceny. Powód jest prosty – popyt wzrósł na tyle, że więcej mieszkań znika z oferty niż się w niej pojawia. To sprzyja podnoszeniu cen.

Reasumując – faktycznie ceny mieszkań rosną, ale prawie na pewno wolniej niż sugeruje to dynamika wzrostu średnich cen publikowanych w ogłoszeniach.

Popyt rośnie z kilku powodów

Czy „Bezpieczny Kredyt 2%” jest winien wzrostom cen? Zdaniem Turka, po części tak, ale w żadnym wypadku nie możemy zrzucać na ten program całej odpowiedzialności za wzrost wartości nieruchomości. Obserwowane od kilku miesięcy wzrosty cen mają bowiem kilka powodów. Wśród nich jest „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale to tylko jeden z elementów całej tej rynkowej układanki.

Przypomnijmy więc, że w lutym 2023 roku KNF pozwoliła znowu bankom bardziej liberalnie podchodzić do badania zdolności kredytowej. To według danych BIK od razu zaczęło skutkować wzrostem popytu na kredyty.

Ponadto w ostatnich miesiącach w dół poszło oprocentowanie „hipotek”. Na początku wynikało to z faktu, że RPP przestała podnosić stopy procentowe, a rynek zaczął oczekiwać obniżek stóp procentowych. To oznacza niższa ratę i łatwiejszy dostęp do kredytów mieszkaniowych.

Przez dość długi czas wielu Polaków zmuszonych było wstrzymać się z zakupem mieszkania lub zamianą posiadanej nieruchomości na inną. Przez miesiące rósł tym samym popyt odroczony. Mówimy tu o liczbie około 100 tysięcy kredytów.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust:

Oczywiście katalizatorem wzrostu popytu na mieszkania był też „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ten zapowiedziany był pod koniec 2022 roku i ku zaskoczeniu części obserwatorów prace nad jego uchwaleniem i wdrożeniem postępowały zgodnie z harmonogramem. W efekcie mieliśmy do czynienia z samospełniającą się przepowiednią.

Chodzi o to, że wiele osób zaczęło obawiać się, że uruchomienie programu tanich kredytów spowoduje wykupienie oferty i wzrost cen mieszkań. Aby tego uniknąć, Polacy ruszyli kupować mieszkania zanim jeszcze rządowy program został uruchomiony. Efekt? Oferta faktycznie została wykupiona, a ceny poszły w górę.

Ważnym fundamentem wzrostu popytu na mieszkania jest ponadto dobra sytuacja na rynku pracy, a więc rosnące wynagrodzenia i niskie bezrobocie. Oba te zjawiska są niezbędne, aby Polacy czuli się na tyle pewnie, aby odważnie sięgać po kredyty mieszkaniowe.

Aktualnie ceny kształtuje nie tylko gwałtowny wzrost popytu, ale też fakt, że tak jak łatwo można zmotywować ludzi do kupowania mieszkań, tak z dnia na dzień nie da się uruchomić nowej inwestycji deweloperskiej. Większy popyt zderzył się więc na rynku z niewystarczającą ofertą.