Nowe trendy na rynku nieruchomości. Presja na ceny to jeden z nich

Rok ubiegły nie przyniósł gwałtownego przełomu cenowego na rynku mieszkaniowym, lecz zmiany strukturalne w podaży – wynika z analizy ekspertów SonarHome.pl. Główne zauważalne trendy – wzrost udziału oferowanych mieszkań powyżej 100 m² z 3 do 8 proc. w mniejszych miastach oraz dominacja lokali dwupokojowych na poziomie 40–48 proc. w największych ośrodkach – wskazują na utrzymanie przewidywalnej, choć zmieniającej się struktury rynku.

Redakcja

17 marca 2026, 06:20

Jednocześnie zapewnienie większej transparentności poprzez wprowadzenie jawności cen przyczyniło się do ograniczenia asymetrii informacyjnej i bardziej racjonalnego kształtowania stawek ofertowych. W kolejnych latach to właśnie jakość i dostępność danych mogą stać się jednym z kluczowych czynników stabilizujących rynek.

Struktura metrażowa

Według danych SonarHome.pl w 2025 roku nastąpiło przesunięcie w strukturze ofert pod względem metrażu. W analizowanych miastach udział mieszkań przekraczających 100 m² wzrósł o około 3–5 punktów proc. r/r.

Nie jest to jednak efekt zwiększonego popytu na największe lokale, lecz konsekwencja ich dłuższej obecności w ofercie sprzedaży.

Szczególnie wyraźnie widać to w mniejszych miastach, gdzie lokale do 60 m² stanowiły w 2025 roku 67 proc. wszystkich ofert. Segment mieszkań o powierzchni od 60 do 100 m² utrzymał względnie stabilny udział, natomiast największe lokale zwiększyły swój udział z 3 do 8 proc. Oznacza to ponad dwukrotny wzrost.

Anton Bubiel, ekspert rynku nieruchomości w SonarHome.pl:

Analiza danych wyraźnie wskazuje, że wzrost ten ma charakter statystyczny i wynika z wolniejszego tempa sprzedaży największych lokali.

W praktyce oznacza to, że mieszkania o metrażu powyżej 100 m² pozostają w ofercie dłużej niż mniejsze jednostki, co zwiększa ich udział procentowy w całej puli dostępnych nieruchomości. Nie jest to więc sygnał boomu w segmencie dużych mieszkań, lecz efekt zmiany dynamiki sprzedaży.

Dominacja lokali dwupokojowych

Struktura podaży według liczby pokoi pozostaje spójna z obserwowanym układem metrażowym. Największą część oferty w największych miastach niezmiennie stanowią mieszkania dwupokojowe. Ich udział przekracza 40 proc. we wszystkich analizowanych ośrodkach.

Najwyższy udział lokali dwupokojowych odnotowano w Łodzi – 48 proc. oferty. W Gdańsku to 44 proc., w Poznaniu 43 proc., w Krakowie 42 proc., w Warszawie 41 proc., a we Wrocławiu 40 proc. Dane te pokazują, że segment dwupokojowy pozostaje najliczniej reprezentowany, niezależnie od lokalizacji.

Kawalerki osiągały najwyższy udział rynkowy w Łodzi (16 proc.) oraz w Krakowie (15 proc.). Z kolei mieszkania trzypokojowe silnie reprezentowane były we Wrocławiu, gdzie stanowiły 34 proc. oferty. Segment czteropokojowy utrzymywał się na poziomie około 10 proc. w Gdańsku i Poznaniu oraz 9 proc. w Warszawie i Wrocławiu.

Duże zróżnicowanie cenowe

Eksperci odnotowali istotne różnice cenowe pomiędzy analizowanymi rynkami. W segmencie mieszkań powyżej 100 m² spadki cen zanotowano jedynie w dwóch miastach: w Białymstoku o 2 proc. oraz w Kielcach o 4 proc. W pozostałych przypadkach dominowały wzrosty lub stabilizacja stawek ofertowych.

Najwyższe ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy tradycyjnie dotyczyły najmniejszych lokali. W 2025 roku mieszkania poniżej 40 m² osiągały stawki od 8,7 tys. zł/m² w Bydgoszczy do 12,6 tys. zł/m² w Rzeszowie. Rozpiętość cenowa pokazuje, jak silnie zróżnicowane są rynki regionalne, nawet wśród miast średniej wielkości.

Zestawione dane potwierdzają, że pomimo zmian strukturalnych nie doszło do jednolitego trendu cenowego w całym kraju – zauważa Anton Bubiel. – Dynamika cen pozostaje zależna od lokalnych uwarunkowań, a różnice pomiędzy miastami utrzymują się na wyraźnym poziomie.

Ustawa o jawności cen

Jednym z kluczowych czynników wpływających na rynek w 2025 roku była ustawa o jawności cen. Jej oddziaływanie jest asymetryczne wobec rynku pierwotnego i wtórnego. Wynika to z faktu, że rynek wtórny był jawny na poziomie ofert, ale nie transakcji, natomiast rynek pierwotny charakteryzował się ograniczoną transparentnością już na etapie cen katalogowych.

Wprowadzenie pełnej jawności danych transakcyjnych ogranicza różnicę między ceną ofertową a faktycznie uzyskiwaną. Wcześniej sprzedający mogli wystawiać nieruchomości po zawyżonych stawkach, licząc na brak wiedzy kupujących o realnych poziomach transakcyjnych.

Nowe regulacje zmniejszają tę asymetrię informacyjną. W efekcie rynek wtórny staje się bardziej efektywny informacyjnie, a różnice cenowe — bardziej uzasadnione strukturalnie.

Większa dostępność danych zwiększa efektywność informacyjną rynku. Kupujący uzyskują dostęp do twardych informacji, co wzmacnia ich pozycję negocjacyjną. Z kolei sprzedający oraz deweloperzy muszą w większym stopniu opierać swoje strategie cenowe na realnych parametrach rynkowych, a nie na testowaniu akceptowalnych poziomów ofertowych – podsumowuje Bubiel.

Bez podatku katastralnego

W kontekście zjawisk wpływających w 2025 roku na rynek nieruchomości warto wskazać, że podatek katastralny pozostaje tematem debaty politycznej i eksperckiej, a nie realnym projektem legislacyjnym przewidzianym do wdrożenia w latach 2025–2026.

W 2025 roku pojawiały się propozycje dotyczące dodatkowego opodatkowania osób posiadających wiele mieszkań, jednak nie miały one charakteru powszechnego podatku katastralnego obejmującego wszystkich właścicieli nieruchomości.

Ewentualne wprowadzenie takiego rozwiązania oznaczałoby głębokie konsekwencje społeczne i rynkowe: z jednej strony podniosłoby koszty utrzymania nieruchomości i mogłoby ograniczyć działania o charakterze spekulacyjnym, z drugiej jednak stanowiłoby istotne obciążenie dla wielu właścicieli, zwłaszcza w dużych miastach.

Szczególnie wrażliwą grupą byliby właściciele mieszkań położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, lecz osiągający relatywnie niskie dochody, dla których regularne opłacanie podatku naliczanego od wartości nieruchomości mogłoby stać się poważnym wyzwaniem finansowym.

***

economista.pl to serwis ekonomiczny prezentujący rzetelne analizy, dane i informacje finansowe dotyczące gospodarki, finansów, technologii czy rynku nieruchomości. Od blisko 4 lat prowadzony przez doświadczonych dziennikarzy ekonomicznych. Osoby i firmy zainteresowane współpracą zapraszamy do kontaktu na adres:

redakcja@economista.pl lub marketing@economista.pl