Koniec tanich mieszkań w regionach, ceny szybko rosną. Gdzie pensja "waży" najmniej?

• Lider wzrostów: Olsztyn odnotował najwyższy skok cen (18,9 proc. r/r) wśród 11 badanych rynków regionalnych.
• Najtańszy rynek: Na przeciwległym biegunie znajduje się Gorzów Wielkopolski ze stawką 8 924 zł/mkw. – jedyny ośrodek w zestawieniu poniżej 9 tys. zł/mkw.
• Bariera wejścia jak w stolicy: Zakup mieszkania w Olsztynie staje się równie trudny, co w dużym mieście. Przy uwzględnieniu lokalnych zarobków, nabywca musi odkładać 35 proc. comiesięcznej pensji przez rekordowe 17 lat – to wynik identyczny z warszawskim.

Dlaczego ceny tak wzrosły?

Jak przyznaje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, wzrost średnich stawek ofertowych nowych mieszkań do poziomu 12-13 tys. zł/mkw. w mniejszych miastach to przede wszystkim efekt wzrostu kosztów budowy oraz cen ziemi, rosnących pod wpływem reformy planowania przestrzennego.

Składają się na to dwa główne czynniki. Po pierwsze, wyższe koszty realizacji, które wynikają wprost z rosnących kosztów materiałów budowlanych oraz wyższych wynagrodzeń w sektorze. Po drugie, specyficzna sytuacja gruntowa. Mniejsze miasta mierzą się ze słabymi prognozami demograficznymi, co sprawia, że w nowych planach ogólnych wyznaczonych zostanie zapewne mniej terenów pod zabudowę mieszkaniową niż dotychczas. To może radykalnie ograniczyć podaż ziemi pod mieszkaniówkę w przyszłości, a dzisiaj winduje jej ceny – dodaje ekspertka.

Warto jednak podkreślić, że wzrost cen nie oznacza, iż poszczególne mieszkania drożeją z miesiąca na miesiąc. Wyższa jest średnia cena oferowanych lokali. Wynika to przede wszystkim z faktu, że w ostatnich miesiącach firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży droższe projekty.

Gdzie nowe mieszkania są najdroższe, a gdzie najtańsze?

Choć uwaga naturalnie skupia się na rekordzistach, mniejsze ośrodki wojewódzkie charakteryzują się dziś bardzo zróżnicowaną dynamiką. Najdroższym, spośród 11 analizowanych miast pod względem średniej ceny ofertowej mieszkań deweloperskich, pozostaje Olsztyn – 13 256 zł/mkw. Oznacza to dwucyfrowy wzrost o 18,9 proc. rok do roku oraz o 1,4 proc. w ujęciu miesięcznym.

Największym rynkowym zaskoczeniem okazuje się jednak wicelider zestawienia – Szczecin. Choć średnia cena za metr kwadratowy wynosi tam 13 215 zł, co niemal zrównuje go z najdroższym Olsztynem, szczeciński rynek obrał odwrotny kurs. W ujęciu rocznym stawki ofertowe za metr kwadratowy spadły tam o 2,1 proc., a przeciętna cena mieszkania obniżyła się o 7,2 proc. rok do roku (669 940 zł).

Z kolei najniższe ceny w zestawieniu Otodom odnotowano w Gorzowie Wielkopolskim – 8 924 zł/mkw. Co istotne, jest to jeden z nielicznych mniejszych ośrodków wojewódzkich, w których ostatni miesiąc przyniósł realny spadek (-1,5 proc. m/m).

Czy tańszy metr oznacza tańsze mieszkanie?

Warto jednak zauważyć istotny paradoks - mówią analitycy. Najwyższa stawka za metr kwadratowy nie zawsze idzie w parze z najwyższą średnią ceną całkowitą dostępnego na rynku mieszkania. Ostateczny koszt zakupu zależy bowiem w dużej mierze od oferowanego przez deweloperów metrażu.

Dobrze widać to na przykładzie Opola. Przeciętna całkowita kwota za nowy lokal wynosi tam 720 460 zł, mimo że same stawki za metr kwadratowy notują spadki (-5,5 proc. r/r). Ale w Opolu średnia powierzchnia lokalu deweloperskiego jest największa w zestawieniu i wynosi 60 mkw. W Olsztynie przeciętny metraż to 55 mkw., a w Gorzowie Wielkopolskim 47 mkw., co przekłada się na najniższą w rankingu cenę całkowitą na poziomie 411 997 zł.

W środku stawki

W innych miastach jest nieco taniej niż było - w Białymstoku (11 475 zł/mkw.) ceny wprawdzie wzrosły w skali roku o 6,7 proc., ale ostatni miesiąc przyniósł korektę o 1,3 proc. Jednocześnie odnotowano tam wyraźny spadek całkowitej ceny ofertowej mieszkań o 2,5 proc. miesiąc do miesiąca.

Podobne tendencje widać było w Rzeszowie (10 936 zł/mkw.), gdzie przy wzroście rocznym na poziomie 4,6 proc., kwiecień przyniósł obniżkę średniej stawki za metr kwadratowy o 0,6 proc. w porównaniu z marcem 2026.

Na tym tle wyróżniają się Kielce (11 167 zł/mkw.), które wykazują się największą stabilnością, notując równe wzrosty na poziomie 1,2 proc. zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym.

Gdzie pensja "waży" najmniej?

Według danych GUS najwyższym przeciętnym wynagrodzeniem brutto wśród mniejszych rynków wojewódzkich może pochwalić się Szczecin (9 883 zł). Tymczasem w Olsztynie, który jest liderem ofertowych cen mieszkań deweloperskich, średnie zarobki kształtują się na poziomie 8 031 zł brutto.

I ta dysproporcja między dynamiką płac a tempem wzrostu cen nieruchomości jest kluczem do zrozumienia trudności w zakupie własnego lokum.

Za jedną średnią pensję mieszkaniec Gorzowa kupi niemal metr kwadratowy nowego mieszkania (0,9 mkw.). Mieszkaniec Olsztyna za swoje wynagrodzenie nabędzie już tylko 0,6 mkw. W efekcie dostępność mieszkań w Olsztynie zrównała się z tą w Warszawie. I oczywiście nie jest to dobra wiadomość dla mieszkańców Olsztyna.