W ciągu ostatnich dwóch lat ceny domów w Niemczech gwałtownie spadły, a w 2024 roku analitycy spodziewają się stabilizacji sektora nieruchomości. Sektor budowlany odczuwa skutki ograniczonego popytu a z drugiej strony – podwyższonych kosztów budowy (+23,3 procent od 1. kwartału 2021 r. do 3. kwartału 2023 r.). W efekcie w okresie od stycznia do listopada 2023 r. upadłość ogłosiło 2 800 niemieckich firm budowlanych (+14,8 procent r/r).
Jak na razie mieszkaniowo-bankowa „pętla zagłady” wydaje się być pod kontrolą. Należy jednak uważnie monitorować konsekwencje społeczne, czyli dostępność mieszkań. Rząd zaproponował kompleksowy pakiet rewitalizacji sektora budowlanego, generującego 6 procent niemieckiego PKB, ale na skuteczny ratunek może być to zbyt mało i zbyt późno.
Rok stabilizacji
Po długim okresie wzrostu ceny domów w Niemczech uległy sporej korekcie (spadek o 10-15 procent w stosunku do szczytowego poziomu z połowy 2022 r.). W 2024 r. Allianz Trade spodziewa się stabilizacji, ponieważ ograniczenia podaży z nawiązką zrekompensują spadek popytu.
Korekta była znacząca, ale nierównomierna regionalnie i ze względu na wielkość nieruchomości i jej wiek. Ceny domów są jednak nadal o 100-150 procent wyższe niż przed erą niskich stóp procentowych. W przyszłości, wraz ze spadkiem podaży i niedoboru lokali, spowodują wzrost cen wynajmu.
W połączeniu ze stosunkowo niską stopą bezrobocia i stopniowym ożywieniem aktywności gospodarczej powinno to doprowadzić do stabilizacji cen nieruchomości w 2024 roku. Nie będzie to jednak oznaczać powrotu do poziomów obserwowanych w nieodległej przeszłości, ponieważ wyższe koszty pożyczek i zaostrzone standardy kredytowe będą nadal odciskać swoje piętno na aktywności w nieruchomościach – podaje AT.
Pogorszenie płynności
Przypomnijmy, że w kwietniu 2022 r. niemiecki wskaźnik PMI dla budownictwa spadł poniżej progu 50, a od tego czasu spowolnienie tylko się nasiliło, osiągając w ostatnich miesiącach rekordowo niskie poziomy. Podczas gdy wszystkie jego podsektory kurczą się, budownictwo mieszkaniowe jest ewidentnie najbardziej problematyczne i w największym stopniu obniża ogólny poziom aktywności.
Wysokie stopy procentowe nie tylko obniżyły ceny mieszkań, ale także wpłynęły na zdolność niemieckich budowniczych do zaciągania pożyczek, pogarszając płynność, która jest niezbędna do rozpoczęcia projektów. Ponadto koszty budowy wzrosły o 23,3 procent od 1 kwartału 2021 r. do 3 kwartału 2023 r.
Chociaż ceny materiałów budowlanych ustabilizowały się i wykazywały tendencję spadkową w ostatnich kwartałach w wyniku złagodzenia zakłóceń w łańcuchu dostaw, koszty pracy w sektorze budowlanym nadal rosły w ponadprzeciętnym tempie w obliczu niedoboru wykwalifikowanej siły roboczej.
Niewypłacalność deweloperów
Przypominjmy, że w lutym IG BAU, niemiecki związek zawodowy, zainicjował nowe rundy negocjacji zbiorowych, domagając się podwyżki płac o 500 EUR miesięcznie dla wszystkich pracowników budowlanych.
Szacujemy, że jeśli wniosek zostanie zaakceptowany, średnia płaca godzinowa wzrośnie o 10,5 procent, co sprawi, że koszty pracy w Niemczech będą o 40,1 procent wyższe od średniej UE i znacznie powyżej Francji, Włoch i Hiszpanii. Oczekujemy, że w dłuższej perspektywie koszty pracy będą nadal wpływać na wysokie koszty budowy – wyliczył AT.
Spadek rentowności już doprowadził do masowego załamania działalności budowlanej i doprowadził w efekcie do niewypłacalności wielu niemieckich deweloperów. Niedobór zamówień i rezygnacja z projektów narastały, ponieważ spadające ceny mieszkań i presja na wzrost kosztów nadal zmniejszały marże budowniczych i sprawiały, że projekty stawały się coraz mniej opłacalne.
Budowlana nierównowaga finansowa
Budowanie jest obecnie po prostu zbyt drogie, ale niedobór mieszkań stał się za Odrą kwestią społeczną – wynika z analiz. Gwałtowny wzrost kosztów budowy i energii sprawił, że budowa mieszkań staje się nieopłacalna. Biorąc pod uwagę, że koszty wywołane przez państwo stanowią 37 procent całkowitych wydatków, metr kwadratowy domu może kosztować ponad 5000 euro. Koszt ten musiałby zostać zrekompensowany średnim czynszem za metr w wysokości 21 EUR, co staje się nieopłacalne.
Ta nierównowaga finansowa doprowadziła do niskiego tempa oddawania mieszkań do użytku, które zgodnie z oczekiwaniami będzie dalej spadać w nadchodzących latach i będzie znacznie poniżej rządowego celu 400 000 nowych mieszkań rocznie. Nie jest to również wystarczające, aby zaradzić prognozowanemu niedoborowi mieszkań, który znacznie wzrośnie do 2026 r.
Aby zaradzić niedoborowi mieszkań, rząd musi więc interweniować i wypełnić lukę pomiędzy potrzebami a oddanymi mieszkaniami. Zaproponował już kompleksowy pakiet mający na celu ożywienie sektora budowlanego, ale jego wdrożenie zajmie sporo czasu. Środki takie jak szybsze procesy planowania i zatwierdzania oraz ulepszone opcje amortyzacji powinny pomoc ustabilizować w dłuższej perspektywie rynek.
***
Wysoki wskaźnik kosztów wywołanych przez państwo jest jednak związany z różnymi czynnikami, w tym podatkami, wymogami energetycznymi, przepisami technicznymi i wymogom gmin – władz lokalnych. Aby ożywić budownictwo sektor nieruchomości mieszkaniowych potrzebuje zachęt podatkowych w celu ograniczenia kosztów budowy i skutecznej ochrony klimatu oraz zapewnienia ciągłości finansowania.