Za biedni na kupno własnego M. Jak będziemy mieszkać?

Kilkudziesięciu specjalistów związanych z rynkiem nieruchomości opowiedziało, jak będziemy mieszkać w 2030 roku. Ponad 60 procent twierdzi, że mieszkania będą wynajmowane z konieczności, ponieważ tylko najbogatsi będą w stanie kupić własną nieruchomość. Przewidują też, że presja na posiadanie własnego mieszkania znacząco spadnie czyli podobnie, jak dzieje się obecnie np. w Niemczech.

Redakcja

12 sierpnia 2023, 14:29

Zainteresowanie wzbudzą za to mieszkania dedykowane seniorom – twierdzą analitycy ThinkCo w raporcie „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce”.

Nowe realia

Po trzech dekadach monokultury własności w ciągu kilku lat niemal jednocześnie spadła dostępność kredytów hipotecznych, gwałtownie wzrosły ceny nieruchomości, a w kraju pojawiły się setki tysięcy imigrantów i uchodźców. Wśród kupców mieszkań zaczęli dominować inwestorzy indywidualni.

Do Polski zawitali też komercyjni operatorzy najmu instytucjonalnego oraz wprowadzono rozwiązania dające samorządom dodatkowe narzędzia do powiększania zasobu mieszkań o dostępnym czynszu. Jakie są zatem scenariusze rozwoju rynku najmu w Polsce? Cytowany raport kreśli prognozę niedalekiej przyszłości rynku najmu i możliwe scenariusze jego rozwoju.

W wynajmowanych lokalach

Ponad 60 procent ekspertów uczestniczących w badaniu zgadza się, że w perspektywie następnych siedmiu lat osłabnie społeczna presja na posiadanie własnego mieszkania. Po części ma być to wynik utrzymujących się wysokich cen nieruchomości i niskiej dostępności kredytów.

Ze względu na cenę mieszkania staną się mniej dostępne, zwłaszcza dla mieszkańców dużych miast, a oddalająca się wizja posiadania lokum na własność będzie skłaniała do akceptowania innych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Najprawdopodobniej już za 7 lat ludzie zaczną przenosić się do średnich miast, w których będą mogli liczyć na wynajem mieszkań o bardziej atrakcyjnym stosunku ceny do jakości. Eksperci zwracają również uwagę na ewoluującą sytuację demograficzną i społeczną.

Młodzi ludzie są skłonni wynajmować mieszkanie, dopóki nie mają dzieci i nie wchodzą w sformalizowane związki. To nie jest obecny trend, tylko prawidłowość obserwowana od dawna. Już dzisiaj przybywa jednoosobowych gospodarstw domowych, ponieważ później i rzadziej decydujemy się na zawieranie małżeństw oraz wychowywanie dzieci. Ta tendencja nie spada i zmniejsza presję na wiązanie się z jednym miejscem czy budowanie majątku dla swoich potomków. Stąd należy spodziewać się, że w przyszłości będziemy współlokatorami dłużej niż obecnie – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Wzrost popytu z różnych stron

Wzrost zasobu mieszkań na wynajem i jego segmentacja są niemal pewne – czytamy w raporcie. Popyt będzie budowany jednocześnie przez wiele grup: najemców z wyboru, osoby bez odpowiedniej zdolności kredytowej i migrantów.

Wszystko wskazuje na to, że naturalną odpowiedzią będzie rozszerzanie oferty najmu, od opcji luksusowych, po najbardziej ekonomiczne, ale z dużym zasobem w przeciętnym standardzie. Tym bardziej, że na rynku pojawia się coraz więcej inwestorów indywidualnych, funduszy inwestycyjnych PRS oraz podmiotów wspieranych publicznie – Anna Błaszczyk, członek zarządu PFR Nieruchomości.

Obecnie zasób mieszkań oferowanych w ramach najmu instytucjonalnego (PRS) obejmuje ok. 12 tys. lokali, co stanowi mniej niż 1 procent zasobów najmu komercyjnego. W bliskiej przyszłości sektor PRS, mimo szybkiego rozwoju, pozostanie nadal niszowym segmentem w skali całego kraju. Zwiększy się za to udział średnich i dużych mieszkań dostępnych na wynajem.

Następuje profesjonalizacja rynku

98 procent ekspertów jest zdania, że zaangażowanie podmiotów instytucjonalnych w najem będzie nieproporcjonalnie duże i pozytywnie wpłynie na profesjonalizację całego sektora. Wyższa jakość i atrakcyjne lokalizacje spowodują, że PRS nabierze charakteru kreatora rynku, a zastosowane tam standardy zostaną skopiowane przez indywidualnych właścicieli na coraz bardziej konkurencyjnym rynku.

W przyszłości również jakość otoczenia zyska na znaczeniu i stanie się jednym z kluczowych czynników przy wyborze mieszkania na wynajem, co potwierdziło w badaniu blisko 80 procent ekspertów.

Rosnące grono właścicieli mieszkań na wynajem coraz częściej decyduje się na współpracę z firmami zarządzającymi, by oszczędzić czas i unikać bezpośredniego kontaktu z najemcą, również w sytuacjach problemowych. Trend ten będzie się pogłębiał. Rozwiną się inne usługi dla najmu, takie jak pomoc techniczna, ubezpieczenia czy weryfikacja najemców i wynajmujących – dodaje Piotr Pajda, założyciel simpl.rent i flatbingo.com.

Mieszkania senioralne

68 procent ekspertów twierdzi, że w 2030 roku popularne staną się mieszkania senioralne. W najbliższych latach będziemy obserwować rozwój różnych form tego typu mieszkalnictwa – nie tylko domów opieki, ale też mieszkań na wynajem dostosowanych do fizycznych i społecznych potrzeb osób starszych, budowanych z myślą o jak największej samodzielności.

Wydaje się to logicznym następstwem starzenia się społeczeństwa. Szczególnie w sytuacji, gdy zanikają domy wielopokoleniowe, częściej mieszkamy z dala od rodziców i dziadków, a aktywność zawodowa kobiet, na barkach których najczęściej spoczywała opieka nad seniorami w rodzinie, rośnie – czytamy w raporcie.

Wejście polskich REIT-ów

Wśród ekspertów dominuje również przekonanie, że w 2030 roku prawdopodobne jest wprowadzenie do polskiego porządku prawnego tzw. REIT-ów i umożliwienie jednostkom lokowania kapitału w funduszach inwestujących w mieszkania na wynajem. Uważa tak 66 procent badanych.

Wprowadzenie REIT-ów może przyczynić się do znaczącego zwiększenia udziału polskiego kapitału na rynku PRS oraz kolejnego impulsu do profesjonalizacji tego sektora. Choć obecny rząd deklaruje, że na dzisiaj temat jest zamknięty, konsensus rynkowy jest taki, że absolutnie potrzebujemy tego rozwiązania tu i teraz. Polacy, tak samo jak Amerykanie, Niemcy czy Skandynawowie, powinni mieć możliwość lokowania oszczędności emerytalnych w dobrze zarządzanych funduszach nieruchomościowych – komentuje Przemysław Chimczak-Bratkowski, współzałożyciel firmy doradczej ThinkCo i prezes Fundacji Rynku Najmu.

Co się nie uda?

Eksperci nie spodziewają się intensywnego rozwoju rynku najmu w najmniejszych i małych miastach czy wzrostu popularności wynajmowania domów na terenach wiejskich i podmiejskich. Nie przewidują również wprowadzenia obowiązku mieszanego użytkowania nowych inwestycji mieszkaniowych przez miasta.

Dominuje pogląd, że rządzący nie zaangażują się w stymulowanie rynku najmu bardziej, niż w promowanie własności mieszkań. Dodatkowo, eksperci za mało prawdopodobne uznają zliberalizowanie przepisów o ochronie praw lokatorów na korzyść właścicieli mieszkań. Nie przewidują także większego rozpowszechnienia się wynajmowania nieumeblowanych mieszkań ani wprowadzenia przepisów regulujących wysokość czynszów na poziomie ogólnokrajowym.

Dzisiaj program Bezpieczny Kredyt 2% zakłada zwiększenie dostępności własności mieszkaniowej. Jego krytycy uważają jednak, że program ten pobudza popyt i prowadzi jedynie do szybszego wzrostu cen nieruchomości. Naszym zdaniem polityka mieszkaniowa nie może krążyć jedynie wokół zwiększania własności, a dywersyfikacji rynku potrzebujemy na wczoraj. W tym procesie ogromną rolę może odgrywać najem, dlatego właśnie rozpoczęliśmy dyskusję o jego przyszłości – tłumaczy Tomasz Bojęć, współzałożyciel ThinkCo.

***

Raport Najem 2030 oparto na wynikach jakościowego badania eksperckiego na grupie 75 specjalistów reprezentujących rynek nieruchomości, środowisko akademickie i prawnicze, organizacje pozarządowe oraz samorządy. Dzięki temu udało się uzyskać różne spektrum opinii osób związanych z mieszkalnictwem w Polsce. Badanie składało się z 23 tez nt. przyszłości rynku najmu podzielonych na trzy kategorie: rynek, politykę i standardy. Poruszone wątki zostały wzbogacone o 22 wywiady pogłębione oraz przekrojową analizę kondycji polskiego najmu.

Redakcja