Od co najmniej kilku lat portale ogłoszeniowe nie były tak przepełnione ofertami mieszkań na sprzedaż jak dziś. Większość z tych ofert nie jest zbyt atrakcyjna. Po szalonym finiszu „Bezpiecznego Kredytu 2%” nie wszyscy właściciele wiedzą wciąż za ile mogą sprzedać mieszkania. Brakuje też lokali z niższej półki cenowej. Musimy ponadto pamiętać, że na jedno mieszkanie przypada kilka, a nierzadko kilkanaście ogłoszeń – sugerują dane Unirepo. Niby więc ofert mieszkań na sprzedaż jest dużo, ale wciąż jesteśmy lata świetlne od eldorado dla kupujących.
Na portalach otodom i olx znaleźć możemy ponad 225 tysięcy ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań (stan na koniec listopada 2024 roku). Według portalu WKP Investments takich wartości nie mieliśmy od co najmniej 4 lat. Ów rekord nie oznacza jednak, że w mieszkaniach kupujący mogą przebierać.
Sama tylko liczba ogłoszeń nie mówi nam bowiem całej prawdy o sytuacji na rynku mieszkaniowym. Choć obecnie nie mamy już do czynienia z rynkiem, na którym warunki dyktują sprzedający, to jesteśmy daleko od eldorado dla kupujących.
Jedno mieszkanie, kilka ogłoszeń
Wspomniana liczba ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań jest o tyle ułomnym barometrem sytuacji na rynku mieszkaniowym, że wpływa na nią cała masa czynników. O tym ile ogłoszeń trafia „do sieci” decyduje nie tylko to ile mieszkań faktycznie jest na sprzedaż, ale też to jaką politykę cenową stosują portale ogłoszeniowe. Często na jedno ogłoszenie stworzone przez właściciela mieszkania, przypada często po kilka ogłoszeń opublikowanych przez pośredników.
I tak na przykład na portalu otodom mieliśmy niecałe 14 tysięcy ogłoszeń utworzonych przez właścicieli i prawie 98 tysięcy ogłoszeń autorstwa biur pośrednictwa. Nie znaczy to jednak, że na jedno mieszkanie wystawione na sprzedaż przypada 7 kopii zrobionych przez pośredników. Byłoby to zbyt daleko idące uproszczenie, bo przecież często jest tak, że właściciel po podjęciu próby sprzedania mieszkania – o ile przez kilka miesięcy nie dochodzi do transakcji – decyduje się na powierzenie nieruchomości pośrednikowi – mówi Bartosz Turek, analityk HREIT.
Wtedy też nierzadko właściciel rezygnuje z płacenia za publikowanie ogłoszenia. Także dlatego ogłoszeń, w których znajdziemy kontakt bezpośrednio do właściciela, jest znacznie mniej niż tych publikowanych przez biura pośrednictwa. Nierzadko też właściciel w ogóle zarzuca pomysł sprzedawania nieruchomości bez płacenia prowizji i od razu zatrudnia do tego zadania pośrednika.
Oczekiwania sprzedających
Co ciekawe Unirepo w swoim lipcowym raporcie zwrócił ponadto uwagę na fakt, że mamy teraz dużo ogłoszeń, których autorami są sami właściciele. W wakacje takich propozycji było w Polsce nawet ponad 45 tysięcy. Był to najwyższy wynik od co najmniej 2020 roku.
Z punktu widzenia kupujących wiadomość ta ma i dobre i złe strony. Dobre, bo oznacza to możliwość zakupu bez płacenia prowizji pośrednikowi i daje większy wybór. Gorszym aspektem tej sytuacji jest to, że wciąż nie brakuje właścicieli, którzy mają nierealne oczekiwania cenowe – dodaje Turek.
Trudno jednak o inny efekt, gdy przeciętny Kowalski nie ma dostępu do danych o cenach transakcyjnych. To właśnie dlatego ktoś, kto chce sprzedać mieszkanie, jako punkt odniesienia przyjmuje konkurencyjne oferty. Jest to tym bardziej problematyczne dziś, gdy rynek wciąż odzyskuje jeszcze równowagę po szalonym finale „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
Na szczęście w ostatnich miesiącach coraz mniejszy jest rozdźwięk między cenami, o których marzą sprzedający i tymi, które gotowi są zapłacić kupujący.
Potwierdzają to chociażby dane NBP. Wynika z nich, że na 7 największych rynkach średnia cena zapisywana w ofertach mieszkań z rynku wtórnego wynosi ponad 14,6 tys. zł za m kw. Ceny transakcyjne są przeciętnie o ponad 1,5 tys. zł niższe i wynoszą około 13 tys. zł na metr.
Dla porządku należy jednak dodać, że przeciętna różnica pomiędzy średnią ofertową i transakcyjną na poziomie 1,5 tys. zł nie oznacza, że tyle udaje się wynegocjować. Przeciętne efekty negocjacji są co najmniej kilkukrotnie mniejsze. To, że mamy sporą różnicę pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi wynika z tego, że najszybciej sprzedają się mieszkania tańsze i racjonalnie wycenione. Za to w ofercie dłużej zalegają nieruchomości droższe lub takie, gdzie cena jest nieadekwatna do jakości – dodaje Turek.
Powoli przybywa tańszych mieszkań
Do podobnych wniosków – o wracającej do normy różnicy pomiędzy możliwościami kupujących i oczekiwaniami sprzedających – świadczą też dane Unirepo. Wynika z nich, że po przyniesionym przez program „Bezpieczny Kredyt 2%” dramatycznym wykupieniu tańszych mieszkań, konsekwentnie poszerza się oferta najtańszych lokali.
W listopadzie 2024 roku w miastach wojewódzkich były prawie 23 tysiące propozycji z ceną nieprzekraczającą 500 tysięcy złotych. To o ponad 20 proc. więcej niż w styczniu bieżącego roku, a więc tuż po zakończeniu programu dopłat do kredytów. Poprawa w tym zakresie jest jednak mozolna – podsumowuje Turek.
Bartosz Turek
Jako tło warto dodać, że w przypadku mieszkań z ceną przekraczającą pół miliona złotych liczba ofert wzrosła w badanym okresie o ponad połowę. Przy tym aż trudno uwierzyć, że jeszcze na początku 2023 roku prawie 48% mieszkań na rynku wtórnym wycenionych było na nie więcej niż 500 tys. złotych, a dziś odsetek ten wynosi niecałe 29 proc..