Rynek nieruchomości wyraźnie hamuje. Demografia zaczyna rozdawać karty
Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę wyraźnego spowolnienia. Choć ceny wciąż utrzymują się na wysokich poziomach, coraz więcej sygnałów wskazuje na nadchodzące zmiany. Eksperci nie mają wątpliwości – branżę czekają najtrudniejsze lata od dawna.
Jak wynika z analiz PMR Market Experts budownictwo mieszkaniowe znalazło się w najtrudniejszym położeniu spośród wszystkich segmentów rynku budowlanego. Wysoka podaż mieszkań, rekordowe ceny oraz pogarszająca się sytuacja demograficzna zaczynają ograniczać skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji.
– Obserwujemy wyraźne ochłodzenie nastrojów w sektorze mieszkaniowym. Widzimy, że firmy deweloperskie coraz ostrożniej podchodzą do uruchamiania kolejnych projektów – wskazuje Tomasz Bednarek, specjalista ds. sprzedaży w WPBM "Mój Dom".
Lata 2023–2024
Ten okres charakteryzował się dynamicznymi wzrostami cen na rynku mieszkaniowym, w dużej mierze napędzanymi programem "Bezpieczny Kredyt 2%". Co istotne, po jego zakończeniu ceny mieszkań nie uległy korekcie, a istotnym czynnikiem podtrzymującym ich wysoki poziom były oczekiwania związane z zapowiadanym przez rząd programem dopłat do kredytów ("Kredyt 0%"), który ostatecznie nie został wdrożony.
W międzyczasie spadająca inflacja oraz obniżki stóp procentowych pobudziły popyt na mieszkania, przejmując rolę głównego mechanizmu utrzymującego ceny na rekordowych poziomach. Zdaniem ekspertów, w kolejnych latach segment budownictwa mieszkaniowego czeka jednak nieuchronna korekta wolumenu realizowanych inwestycji.
– Choć ceny nie spadły, to ich dalszy wzrost nie jest już tak oczywisty. Brak wdrożenia zapowiadanego programu "Kredyt 0%" oraz zmieniające się warunki demograficzne stopniowo ograniczają impuls popytowy. Coraz częściej widać też strategiczne zmiany w największych firmach budowlanych. Segment mieszkaniowy przestaje być dla nich priorytetem, co zwiastuje spore zmiany – dodaje Bednarek.
Demografia zmienia zasady
Jednym z kluczowych czynników wpływających na przyszłość rynku mieszkaniowego jest pogarszająca się sytuacja demograficzna. Polska kurczy się w szybkim tempie. Różnica między liczbą zgonów a urodzeń wynosi dziś około 170 tys. osób rocznie. Można więc powiedzieć, że miesięcznie z mapy kraju znika średniej wielkości miasteczko powiatowe, liczące około 14 tys. mieszkańców.
– W dłuższej perspektywie demografia będzie jednym z najważniejszych czynników hamujących rozwój rynku. Przy malejącej liczbie ludności trudno oczekiwać, że popyt na nowe mieszkania utrzyma się na dotychczasowym poziomie – ocenia ekspert.
W efekcie w nadchodzących latach liczba realizowanych inwestycji będzie maleć. Według prognoz rynek nie ma już szans na powrót do rekordowych wyników z 2021 ani nawet z 2024 roku. Tym bardziej, że do końca dekady liczba pozwoleń na budowę nowych mieszkań ustabilizuje się na poziomie 260–270 tys. rocznie. W kolejnych latach możliwe jest dalsze osłabienie aktywności inwestycyjnej i spadek poniżej tego poziomu.
– Dla kupujących oznacza to jedno, choć dziś oferta mieszkań pozostaje szeroka w kolejnych latach wybór może być coraz bardziej ograniczony. Rynek wchodzi w nową fazę, w której dostępność mieszkań przestanie być oczywistością – podsumowuje Bednarek.
