Rynek mieszkaniowy w Warszawie: spada sprzedaż, rośnie podaż

W 2025 roku warszawski rynek mieszkaniowy wciąż boryka się z ograniczonym popytem oraz rosnącymi cenami ofertowymi. Choć sprzedaż nowych mieszkań w pierwszym kwartale wzrosła o 2,4 procent w porównaniu do poprzedniego kwartału, liczba mieszkań dostępnych na rynku również wzrosła – wynika z raportu CBRE. Zwiększona podaż, w połączeniu z obniżką stóp procentowych, może przyczynić się do wzrostu aktywności na rynku w drugiej połowie roku. Jednocześnie deweloperzy intensyfikują inwestycje w sektorze wynajmu instytucjonalnego (PRS). Plany obejmują rekordową liczbę nowych lokali.

Redakcja

16 maja 2025, 07:10

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE:

Ten rok na warszawskim rynku mieszkaniowym to okres wyzwań, ale także nowych możliwości. Chociaż sprzedaż nowych mieszkań spadła, rosnąca liczba dostępnych lokali oraz plany inwestycji w sektorze wynajmu instytucjonalnego stanowią istotny impuls dla rynku.

Zmiany w polityce monetarnej mogą również przyczynić się do ożywienia popytu, zwłaszcza, że WIBOR jeszcze przed obniżką stóp procentowych spadł na tyle, że konsumenci, którzy mają kredyty hipoteczne oparte o zmienną stopę procentową zaczynają odczuwać skutki w wysokości niższych rat.

Znacznie poniżej średniej

Według danych CBRE i działu analiz Tabelaofert.pl w pierwszym kwartale 2025 roku warszawski rynek mieszkaniowy odnotował sprzedaż 3 070 nowych mieszkań, co stanowi wzrost o 19 procent w porównaniu do ostatniego minimalnego wyniku z trzeciego kwartału 2024 roku.

Jednak wciąż jest to liczba znacznie poniżej średniej sprzedaży dla rynku warszawskiego, która przez ostatnie pięć lat wynosiła blisko 4 100 mieszkań.

Ograniczony popyt wynika przede wszystkim z wysokich kosztów kredytów hipotecznych oraz konieczności zgromadzenia wysokiego wkładu własnego, co w połączeniu z relatywnie wysokimi cenami hamuje decyzje potencjalnych nabywców.

Większa podaż jako szansa

Dane CBRE i działu analiz Tabelaofert.pl wskazują, że pomimo wzrostu sprzedaży, liczba mieszkań dostępnych na rynku wzrosła o 1,9 procent do 16 070 lokali na koniec pierwszego kwartału 2025 roku. Zwiększona podaż mieszkań stwarza korzystniejsze warunki dla nabywców, jednak dla deweloperów oznacza dłuższy czas sprzedaży, co wymaga dodatkowych zachęt marketingowych oraz elastyczności w cenach ofertowych.

Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie na koniec pierwszego kwartału 2025 roku wyniosła 18 188 PLN za mkw. To oznacza wzrost o 5,3 procent w porównaniu rok do roku. Ceny mieszkań sprzedanych wzrosły o 8 procent i wyniosły średnio 17 497 PLN za mkw.

Z kolei średnia cena mieszkań po raz pierwszy wprowadzonych do sprzedaży w 1. kwartale 2025 roku osiągnęła najwyższy poziom w historii – 19 444 PLN za mkw. i to bez uwzględnienia kilku inwestycji, których nietypowo wysokie ceny mogłyby znacząco zawyżyć średni poziom cenowy w Warszawie, zaburzając ogólny obraz rynku.

Obniżka stóp procentowych

W kontekście przyszłości rynku, istotnym czynnikiem jest decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżce stóp procentowych, która nastąpiła w maju. Spadek stawki WIBOR przyczyni się do wzrostu popytu na mieszkania, zwłaszcza że obecna podaż ułatwia znalezienie odpowiedniego lokalu.

Wzrost ofert wynajmu instytucjonalnego

Reakcją na zmieniające się warunki rynkowe, jest intensyfikacja działań w sektorze wynajmu instytucjonalnego (PRS). W pierwszym kwartale 2025 roku uruchomiono wynajem 2 240 lokali w siedmiu nowych projektach. Inwestorzy instytucjonalni planują wprowadzenie rekordowej liczby nowych lokali na wynajem – ponad 8 200 w 2025 roku, choć część z tych projektów zostanie zapewne ukończona dopiero w 2026 roku.

Redakcja