Przekształcenie budynku, a problem mieszkaniowy. Szansa dla młodych

Polska jest wciąż wśród krajów Unii Europejskiej o najsłabiej zaspokojonych potrzebach mieszkaniowych. Wśród osób w wieku 18-34 lata dwie trzecie mieszka z rodzicami – wynika z danych Eurostatu. Ten odsetek rośnie z roku na rok, a wyższy notują jedynie Chorwacja, Włochy, Portugalia i Słowacja. Sytuację bacznie obserwują inwestorzy, z których 28 proc. chce lokować środki w sektor mieszkaniowy.

Redakcja

15 lutego 2025, 06:35

Jak wskazuje raport CBRE „Konwersje – gdy dotychczasowa funkcja przestaje wystarczać” przeszkodą jest przede wszystkim niska dostępność gruntów. Rozwiązaniem może być przekształcanie już istniejących budynków w obiekty mieszkalne, co dodatkowo chroni środowisko i ogranicza rozlewanie się miast.

Odsetek gniazdowników

Tymczasem odsetek tzw. gniazdowników, czyli osób w wieku 18-34 lata mieszkających z rodzicami lub będących na ich utrzymaniu, w Unii Europejskiej sięga niemal połowy – wskazują dane Eurostatu za 2023 rok.

Polska jest w tej kwestii zdecydowanie powyżej średniej. W naszym kraju pozostający „na garnuszku” rodziców stanowią 67 proc. wszystkich młodych dorosłych. Więcej takich osób jest tylko w Chorwacji (77 proc.) oraz w Słowacji (69 proc.), Portugalii i we Włoszech (po 68 proc.).

Marta Abratowska, Co-head of Living – Capital Markets Poland, CBRE:

Wysoki odsetek młodych ludzi mieszkających z rodzicami w Polsce jest jednym z czynników, które pokazują potencjał rozwoju rynku mieszkaniowego. Jeszcze pięć lat temu wśród osób w wieku 18-34 lata niecałe 60 proc. pozostawało w domu rodzinnym, obecnie dwie trzecie.

Odsetek rośnie z roku na rok, a jednym z głównych powodów takiej sytuacji są coraz wyższe ceny mieszkań. Kolejnym jest niska dostępność gruntów, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach miast, która ogranicza nowe inwestycje. Sposobem na poprawę sytuacji może być konwersja budynków.

Na przykład przekształcenie starych obiektów biurowych, których funkcja przestała się sprawdzać, na mieszkalne. Takie podejście zwiększa pulę możliwości i lokalizacji dla inwestorów na rynku mieszkaniowym.

Mało nowoczesnych budynków

Problemy w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych na rynku własnościowym stanowią szansę dla sektora najmu instytucjonalnego (PRS). Choć zainteresowanie inwestorów rynkiem jest duże, bo 28 proc. z nich chce lokować środki w obiekty mieszkalne, to nowoczesnych budynków najmu instytucjonalnego mamy niewiele.

Jest ich 126, a kilkadziesiąt znajduje się w planach lub w budowie. Budynków z obszaru PBSA, a więc prywatnych akademików jest jeszcze mniej, bo 61, ale tylko ok. 30 na największych rynkach akademickich można zaklasyfikować do kategorii nowoczesnych aktywów inwestycyjnych.

Nowe możliwości

Przekształcanie obiektów stwarza nowe szanse nie tylko dla inwestorów, ale także dla lepszego zaspokojenia zapotrzebowania na mieszkania w największych miastach w Polsce. Dzięki konwersji obiekty mieszkalne mogą powstawać w dobrych centralnych lokalizacjach, wykorzystując już istniejącą tkankę miejską, co ogranicza rozlewanie się miast i problemy z codziennym transportem.

Dodatkowo jest to rozwiązanie bardziej ekologiczne niż wyburzenie i budowa nowego obiektu. Z tego punktu widzenia najbardziej efektywne są przekształcenia w pokrewne funkcje, np. z hotelu na akademik, a także powroty do pierwotnego przeznaczenia budynku, jak w przypadku kamienic mieszkalnych zamienionych na biura.

Choć prognozy demograficzne przewidują na najbliższe dekady spadek liczby ludności w Polsce, to w aglomeracjach największych miast spodziewane jest zwiększenie liczby ludności. A to, wraz z przemianami społecznymi, takimi jak malejąca wielkość gospodarstw domowych i rosnąca mobilność mieszkańców spowoduje jeszcze większą presję na rynku mieszkaniowym, także w sektorze akademików czy mieszkań na wynajem – dodaje Abratowska.

Redakcja