Jaka przyszłość czeka przestrzenie biurowe w Polsce? Kiedy centra handlowe odrobią straty po lockdownach? Czy branża zyska na onshoringu? Dlaczego inwestorzy decydują się na budowę parków handlowych zamiast wielkomiejskich galerii? Czy mixed-use jest kluczem do komercyjnego sukcesu i przyszłością projektów? Jakich regulacji potrzebuje PRS? Czy Polaków będzie jeszcze stać na własne mieszkanie? Odpowiedzi na te pytania uczestnicy poszukiwali podczas wielu sesji tematycznych na Property Forum 2022 w Warszawie.
Wydarzenie otworzyła rozmowa ze Zbigniewem Jagiełło, prezesem zarządu PKO Banku Polskiego w latach 2009-2021, członkiem rady nadzorczej BLIK.com. Jego zdaniem magazyny są najjaśniejszą częścią branży nieruchomości, a Polska umiejętnie wykorzystuje swoje położenie geograficzne, które historycznie zawsze było jej przekleństwem i stara się być hubem logistycznym dla Północy, Południa i Zachodu, bo Wschód – można już powiedzieć – powoli sam się odcina.
Powrót do biur
Podczas sesji inauguracyjnej „Wyzwania rynku nieruchomości komercyjnych. Bezpieczeństwo inwestycyjne, finansowanie i rentowność nieruchomościowego biznesu” Katarzyna Zawodna Bijoch, prezes & CEO spółki biurowej Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej, powiedziała z kolei, że po ponad 2,5-rocznym okresie pandemii zrozumieliśmy, że budowanie kultury firmy i jej funkcjonowanie w pełni zdalnej formie jest w zasadzie niemożliwe. A jeśli chcemy budować swoją przewagę konkurencyjną, musimy wrócić do biura, chociażby hybrydowo.
Ci, którzy mają największe problemy z zaproszeniem pracowników z powrotem do biur, szukają upgrade’u powierzchni, w której się znajdują. Dlatego obserwujemy relokacje do najlepszych powierzchni. Najemcy szukają wysokich, zrównoważonych standardów. Z naszej perspektywy – dewelopera, który właśnie takie budynki realizuje, to jest dobra wiadomość – tłumaczyła.
Doświadczone pandemią centra handlowe idą w kierunku omnichannelowym. Retail parki i centra convenience powstają blisko klienta i są wygodną oraz tańszą od centrów handlowych formułą dla najemców – dodała Barbara Topolska, Country Manager CPI Property Group Polska podczas sesji inauguracyjnej.
Jednak dzisiaj istotna jest dywersyfikacja portfela. Mając w portfolio nieruchomości z każdego sektora rynku, jesteśmy w stanie łatwiej przejść przez obecny kryzys. Jeśli chodzi o rentowność i zachowanie inwestorów, to ważne będzie znalezienie nowych modeli finansowania, ale to nie jest nic nowego, bo cykle w nieruchomościach zawsze tego wymagały – wyjaśniała Topolska.
Niestabilność rynku
Zdaniem Kestutisa Sasnauskasa, CEO Eastnine AB dziś kluczowe są kwestie ESG, do których należy podchodzić na zasadzie: albo się dostosujemy, albo nie ma dla nas miejsca na rynku. My jesteśmy firmą ze Szwecji, kraju, w którym nie sposób prowadzić biznes nie dbając o wartości ESG. To jest styl myślenia oraz ogromna szansa – tłumaczył.
Najemców nie brakuje, ale trzeba pamiętać, że koszt budowy tych lokali rośnie. Inwestorzy sektora PRS jakoś muszą sfinansować te projekty. Historycznie była to najczęściej kompozycja equity i długu. Jednak przychody w złotówce oznaczają również dług w złotówce. Tymczasem, biorąc pod uwagę wzrost stóp procentowych, nie opłaca się pożyczać pieniędzy z banku. To największy problem – dodał Piotr Fijołek, Co-Managing Partner Griffin Capital Partners.
Jak się okazuje, w tym roku najtrudniejsze w historii było zarządzanie procesem budowy, ponieważ koszty zmieniały się tak szybko, że zaplanowanie czegokolwiek okazało się niezwykle trudne.
Dochodziło nawet do takiej sytuacji, że zastanawialiśmy się, ile warte są podpisane umowy z wykonawcami w obliczu skoków cen rzędu: marża wykonawcy 5-10 proc., a materiałów budowlanych – 30-40 proc. Zaufanie do dokumentu i kontraktu oczywiście istnieje zawsze, ale niestety pojawiły się wątpliwości, na ile wykonawca jest w stanie udźwignąć zmienność cen – tłumaczył Robert Dobrzycki, dyrektor generalny, współwłaściciel, Panattoni Europe and India.
Dotychczas Polska była synonimem sukcesu i bezpieczną przystanią dla inwestycji, gdy zmieniały się cykle, sytuację zmodyfikowała jednak wojna w Ukrainie.
Niestety nie da się powiedzieć, że to nie wpływa na ocenę naszego kraju przez inwestorów, bo wpływa i to bardzo. Wiele podmiotów zastanawia się, czy w ogóle w Polsce inwestować – ocenił Tomasz Buras, dyrektor zarządzający, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego, Savills Polska.
Zmienił się model
Obecnie musimy zmierzyć się z kryzysem. Krytycznie przyglądamy się lokalizacji sklepów spożywczych w centrach handlowych. Zmienił się model zakupów. Panuje wśród klientów silny trend oddzielenia zakupów modowych od spożywczych. Są już centra handlowe, gdzie operatora spożywczego nie ma, choć kiedyś był. Dawniej sieć spożywcza była przestrzenią napędzającą obroty centrum. Teraz następuje specjalizacja centrów handlowych i nie wszystkie muszą oferować zakupy spożywcze. Musimy wiedzieć, gdzie są nasze mocne strony jako operatora centrów handlowych i szukać miejsc, które są wyspecjalizowane pod kątem naszego klienta – podsumował Ryszard Wysokiński, Head Of Department Investor Relationship Management Kaufland Polska podczas dyskusji zatytułowanej „Centra handlowe na zakręcie. Kiedy odrobią straty po lockdownach?“.
Eksperci stwierdzili też, że Covid przyspieszył transmisję sprzedaży offline’u do online’u, w związku z tym rynek potrzebuje więcej magazynów, z których są wysyłane produkty do klientów indywidualnych oraz przyjmowane zwroty zamówień. Poza tym zerwanie łańcuchów dostaw spowodowało to, że potrzebne są magazyny na dłuższy okres niż dostawy typu just in time. Polska popytowo i kosztowo wciąż jest jednak atrakcyjną lokalizacją magazynową.
W ujęciu holistycznym
Nie możemy patrzeć na świat przez pryzmat jednej branży, sektory się przenikają. Musimy obserwować zmiany technologiczne, polityczne, gospodarcze, środowiskowe. Trendy należy obserwować w ujęciu holistycznym – mówiła Aleksandra Trapp, Head of Culture and Trends w debacie zatytułowanej „Let’s Talk Trends! Retail”.
Trendy to zjawiska, które mają długofalowy wpływ na to, jak zmieniają się praktycznie wszystkie dziedziny naszego życia. Musimy patrzeć na wszystkie trendy, zmiany technologiczne, polityczne, gospodarcze, środowiskowe. To musi być ujęcie holistyczne – zaznaczyła.
***
1 957 gości, w tym 848 na miejscu i 1109 online; 100. prelegentów; 19 sesji dyskusyjnych – to rekord frekwencji w historii Property Forum. Liczba ta pokazuje ogromne zainteresowanie biznesu takimi spotkaniami. Zmienił się nasz świat i zmienili się ludzie więc zmienić się muszą także nieruchomości. Dlatego tegoroczna edycja Property Forum odbyła się pod hasłem THE CHANGE.