Poznański rynek mieszkaniowy. Duży wybór i cenowa stabilność

Na poznańskim rynku mieszkaniowym widać coraz wyraźniej, że deweloperzy zdejmują nogę z gazu, choć kupujący wciąż są aktywni. Ceny pozostają stabilne, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, gdzie według danych Otodom średnia stawka sięga niemal 12 tys. zł za mkw. Równolegle kwitnie najem. W mieście, gdzie uczy się blisko 100 tys. studentów, popyt na wynajmowane mieszkania nie słabnie, a sam Poznań staje się jednym z najważniejszych ośrodków rozwoju sektora PRS w Polsce.

Redakcja

7 lipca 2025, 05:24

Choć rynek mieszkaniowy w stolicy Wielkopolski nie doświadcza dziś gwałtownych zmian, to pod powierzchnią widać znaczące przetasowania. Z jednej strony zachowawcze podejście deweloperów, którzy wolą wstrzymać nowe inwestycje niż ryzykować nadpodaż.

Z drugiej niesłabnący popyt i dynamiczny rozwój sektora najmu, który w Poznaniu nabiera mocy dzięki silnej obecności studentów i rosnącemu udziałowi najmu instytucjonalnego. Analitycy przyjrzeli się, jak wygląda aktualna kondycja poznańskiego rynku mieszkaniowego zarówno od strony podaży, jak i oczekiwań kupujących i najemców.

Ostrożni, ale aktywni

Jak wynika z danych Otodom, w pierwszym kwartale roku poznańscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży niespełna 1,6 tys. mieszkań, czyli o 53 procent mniej niż rok wcześniej. To sygnał, że branża chłonie zmieniające się realia i ostrożnie podchodzi do nowych inwestycji.

Widzimy, że deweloperzy w Poznaniu działają z większą rozwagą. Ograniczają liczbę nowych projektów, ale równocześnie nie rezygnują z planowania kolejnych etapów inwestycji. Koncentrują się na sprzedaży tego, co już mają w ofercie. To podejście minimalizuje ryzyko nadpodaży, a jednocześnie pozwala reagować elastycznie na sygnały z rynku – komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Warto zaznaczyć, że zainteresowanie zakupem mieszkań w Poznaniu pozostaje wysokie – w pierwszym kwartale 2025 roku sprzedano 1,2 tys. lokali, co oznacza wzrost o 9 procent rok do roku. Przy obecnym tempie sprzedaży i braku nowych wprowadzeń do oferty, czas potrzebny na całkowite wyprzedanie dostępnych mieszkań wynosi 6,4 kwartału, a więc tylko nieznacznie przekracza poziom uznawany za równowagę rynkową (4–6 kwartałów).

Mimo ograniczenia liczby nowo wprowadzanych lokali, dane GUS pokazują, że poznańscy deweloperzy nie rezygnują z dalszego rozwoju i w pierwszych czterech miesiącach 2025 roku uzyskali ponad 2,1 tys. pozwoleń na budowę – to wynik zbliżony do zeszłorocznego. Co więcej, liczba rozpoczętych budów w I kw. roku wzrosła o 37 procent r/r., sięgając 1,5 tys.

Stabilna oferta

Poznań to dziś jedno z miast, gdzie kupujący mogą liczyć na duży wybór mieszkań deweloperskich i względny spokój cenowy. Na koniec maja 2025 r. w ofercie deweloperów znajdowało się 7,4 tys. lokali. To niemal tyle samo co miesiąc wcześniej, ale o 12 procent więcej niż rok temu.

Najwięcej nowych inwestycji było dostępnych w rejonie Nowego Miasta Północ, Naramowic, Umultowa i Radojewa – 23 procent całej oferty. Drugim ważną lokalizacją są Jeżyce i Łazarz, które odpowiadają za 19 procent dostępnych mieszkań. Pozostałe części miasta utrzymują zbliżony udział, na poziomie 10–12 procent.

Z kolei ceny nowych mieszkań w Poznaniu nie ulegają większym wahaniom. Od listopada 2024 r. średnia stawka za mkw. utrzymuje się na poziomie 12,9 tys. zł. To wzrost o 3 procent r/r. Przeciętne mieszkanie o powierzchni 54 mkw. kosztuje tu dziś około 687 tys. zł, blisko 12 tys. zł więcej niż przed rokiem.

Na rynku wtórnym

Poznański rynek wtórny również utrzymuje stabilny kurs. W maju 2025 r. w serwisie Otodom dostępnych było 3,9 tys. ofert sprzedaży mieszkań, czyli tyle samo, co w poprzednich miesiącach. Jednak w skali roku oznacza to wzrost podaży o 29 procent. Ceny też pozostają stabilne: średni koszt mkw. wynosi 11,8 tys. zł, co stanowi wzrost o ok. 1 procent r/r.

Tym samym kupujący mają szerszy wybór i większe pole do negocjacji, a sprzedający kierują się realizmem cenowym. Dane Otodom pokazują, na poznańskim rynku wtórnym to metraż w dużej mierze kształtuje cenę. Najmniejsze mieszkania (do 40 mkw.) kosztują dziś średnio 12,8 tys. zł/mkw., a więc o 19 procent więcej niż największe lokale, przekraczające 90 mkw., których stawka za metr to 10,8 tys. zł.

Mniejsze mieszkania są najczęściej wybierane przez inwestorów oraz singli, którzy szukają kompaktowych lokali w atrakcyjnych lokalizacjach. To generuje większy popyt i podbija ceny. Z kolei większe metraże, choć droższe w całkowitej cenie, oferują bardziej atrakcyjny przelicznik za metr kwadratowy – komentuje Agata Stachowiak.

Miasto wynajmu i PRS-ów

Poznań to dziś jeden z najważniejszych punktów na mapie polskiego rynku najmu, zarówno prywatnego, jak i instytucjonalnego. W mieście, gdzie uczy się blisko 100 tys. studentów, zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem nie słabnie. Z jakim wydatkiem muszą się liczyć potencjalni najemcy w stolicy Wielkopolski?

Najmniejsze lokale, o powierzchni do 40 mkw., kosztują średnio 2068 zł miesięcznie. Mieszkania w najpopularniejszym segmencie 40–60 mkw., chętnie wybierane przez pary i młode rodziny, wiążą się z wydatkiem rzędu 2633 zł. Większe lokale, o metrażu 60–90 mkw., wynajmowane są średnio za 3543 zł, a za największe (powyżej 90 mkw.) trzeba zapłacić już 4358 zł miesięcznie.

Dodajmy, że chłonny rynek sprawił, że Poznań stał się pionierem najmu instytucjonalnego (PRS). To właśnie tutaj ruszył pierwszy projekt Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem, a miasto znajduje się w krajowej czołówce pod względem liczby inwestycji w tym modelu. Nowe inwestycje PRS cieszą się blisko 95-procentowym poziomem wynajęcia.

***

economista.pl to serwis ekonomiczny prezentujący rzetelne dane, analizy i informacje finansowe dotyczące gospodarki, finansów, technologii czy rynku nieruchomości. Od kilku lat prowadzony przez doświadczonych dziennikarzy ekonomicznych. Osoby i firmy zainteresowane współpracą zapraszamy do kontaktu na adres:

redakcja@economista.pl lub marketing@economista.pl

Redakcja