Agenci w tarapatach. Polacy nie chcą sprzedawać swoich mieszkań

by Leszek Sadkowski

Darmowe wakacje kredytowe, rosnące czynsze najmu i nadzieja na ochronę majątku przed inflacją to główne powody, dla których mamy dziś do czynienia z mniejszą skłonnością do sprzedawania nieruchomości. Mimo, że na portalach ogłoszeniowych liczba dostępnych ofert wzrosła, to w dużej mierze są to zduplikowane ogłoszenia – wynika z danych Unirepo.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie mają dziś łatwego życia – oceniają branżowi fachowcy. Chodzi o to, że liczba potencjalnych kupujących wyraźnie zmalała, a chętnych do sprzedaży mieszkań nie ma zbyt wielu.

Utrudniony dostęp do kredytów spowodował, że mniej jest na rynku osób chcących kupić pierwsze mieszkanie lub zamienić posiadany lokal na większy. Lepiej jest już w gronie inwestorów, którzy za gotówkę kupują mieszkania na wynajem, bo czynsze poszły do góry, a ponadto mieszkania mają w dłuższym terminie udowodnioną zdolność do ochrony kapitału przed inflacją – twierdzą Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HRE Investments.

Czym jest duplikowanie ofert?

To oczywiste, że w otoczeniu spadającej liczby zawieranych transakcji pośrednicy zarabiają mniej. Co zatem robią ci, których przychody ze sprzedaży spadły? Bardzo często ruszają „w miasto”, aby pozyskać więcej ofert. Powód jest banalnie prosty – chcą mieć „u siebie” większą część rynku, bo im więcej będą mieli mieszkań na sprzedaż, tym większa szansa, że dostaną prowizję. Ale to zła informacja dla osób, które chcą kupić mieszkanie bez pośrednika, bo w Internecie na każde ogłoszenie bezpośrednie przypada coraz więcej tych od pośredników.

Taki mechanizm najlepiej tłumaczy fenomen, z który mamy obecnie do czynienia. Chodzi o to, że dane z portali ogłoszeniowych sugerują, że Polacy mają do sprzedania najwięcej mieszkań od co najmniej połowy 2020 roku. Wyraźny wzrost dane sugerują od końca 2021 roku. Wtedy na portalach otodom i OLX znaleźć mogliśmy łącznie 155 tysięcy ogłoszeń, podczas gdy w pierwszych dniach lipca br. liczba ta wzrosła do około 196 tysięcy lokali – analizują ekonomiści HRE.

Gdyby jednak spojrzeć na dane Unirepo, to okaże się, że pęczniejąca liczba ofert nie oznacza wcale, że więcej mieszkań czeka na nowego nabywcę. Jest raczej tak, że coraz częściej chęć sprzedania jednego lokalu ogłaszana jest w ramach co najmniej kilku jednocześnie publikowanych ogłoszeń. Z danych Unirepo wynika, że owszem na początku roku liczba unikalnych ofert publikowanych na 37 czołowych portalach internetowych wzrosła, ale mniej więcej od lutego pozostaje dość stabilna. Tak jak jeszcze pod koniec 2021 roku na nabywców czekało około 123 tysięcy mieszkań używanych, to na początku lipca liczbę tę można szacować na 138 tysięcy. Znacznie więcej lokali na sprzedaż mieliśmy w latach 2020-21.

Mniejsze grono sprzedających

Z danych Unirepo wynika też, że od kilku miesięcy liczba mieszkań na sprzedaż nie rośnie. Jeśli dodamy do tego fakt, że w ostatnich tygodniach sprzedaje się w Polsce mniej mieszkań, to łatwo wydedukować, że póki co skłonność do sprzedaży mieszkań również nie jest zbyt duża. Rynek pozostaje tym samym w swoistym zawieszeniu, a zarówno kupujący, jak i sprzedający czekają na rozwój wydarzeń – np. kres podwyżek stóp procentowych, rozwój sytuacji na rynku najmu, spadek niepewności czy jasną informację jaki los czeka w najbliższym czasie naszą gospodarkę oraz co stanie się z inflacją.

Co może stać za tym, że sprzedający niechętnie pozbywają się swoich mieszkań? – pytają Turek i Sękowski. Powodów może być co najmniej kilka. W obliczu galopującej inflacji właściciele mieszkań doceniać mogą historycznie udowodnioną zdolność nieruchomości do zachowywania siły nabywczej kapitału. Wieloletnie badania prowadzone na rozwiniętych rynkach pokazują, że domy i mieszkania zwykły drożeć w szybszym tempie niż ceny w sklepach na stacjach benzynowych i w puntach usługowych (przeważnie o 1-2 pkt. proc. rocznie).

Analitycy przypominają, że sytuacja, w której doszło do gwałtownego wzrostu poziomu czynszów najmu powoduje, że na wynajmie można zarobić wyraźnie więcej niż przed rokiem. To może skłaniać raczej do zachowania takiego źródła dochodu niż sprzedaży posiadanych lokali. Mniejsza determinacja po stronie sprzedających może być też paradoksalnie pochodną trudniejszego dostępu do kredytów. Chodzi o to, że dziś trudniej jest zamienić posiadane mieszkanie na większe.

Nerwowe ruchy właścicieli

Wydaje się także, że przed nerwowymi ruchami właścicieli ochronić może nas zapowiedziany przez rząd pakiet dla kredytobiorców.

Już dziś w jego ramach działa Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, z którego spłacający kredyt, mogą otrzymać przez 3 lata wsparcie w postaci częściowo umarzanej i nieoprocentowanej pożyczki wypłacanej w ratach, do 2 tysięcy złotych miesięcznie. Pieniądze te mają służyć wsparciu w spłacie „hipoteki”. Do tego od sierpnia wystartować może też program darmowych wakacji kredytowych. Dzięki nim przeciętny posiadacz kredytu mieszkaniowego najprawdopodobniej będzie mógł przenieść na przyszłość konieczność zapłacenia aż 8 rat. Do końca 2023 roku obniży to koszt obsługi kredytu mieszkaniowego nawet poniżej rat płaconych przez ostatnie lata. To wszystko powoduje, że dziś skłonność do sprzedawania mieszkań jest ograniczona – konkludują Bartosz Turek i Oskar Sękowski.

Możesz również lubić