Polski najem mocno przeludniony. Daleko nam do Europy

Aż 59 procent najemców w Polsce mieszka w za małym mieszkaniu – tak sugerowały dane Eurostatu za 2021 rok. Widząc to co dziś dzieje się na rynku można dodać do tego wyniku kilka dodatkowych punktów procentowych. To jeden z najgorszych wyników w Europie, do której wciąż brakuje nam bardzo dużo.

Redakcja

5 listopada 2022, 08:49

Z danych UNIREPO wynika, że nawet po gorącym okresie studenckiego najmu, mieszkań na wynajem w Polsce wciąż jest za mało. Pod koniec drugiej dekady października unikalnych ofert lokali na wynajem było niewiele ponad 59 tysięcy. Rok temu wolnych mieszkań na wynajem było o 25 procent więcej, a dwa lata temu o ponad 90 procent więcej. Ponadto trzeba pamiętać, że wspomnianych 59 tysięcy mieszkań na wynajem, to liczba oszacowana dla całego kraju. To również niewiele biorąc pod uwagę, że cały zasób mieszkań na wynajem można w Polsce szacować na około 1,2-1,4 mln lokali.

Czynsze najmu rosną

Niska liczba wolnych mieszkań na wynajem to oczywiście pokłosie utrzymującej się od miesięcy przewagi popytu nad podażą. Jest to sytuacja sprzyjająca wzrostowi stawek czynszów. Te w największych miastach są dziś o około 1/4 wyższe niż przed rokiem. Podwyżki czynszów wynikają nie tylko z ruchów migracyjnych, ale też wzmożonej inflacji i podwyżek stóp procentowych (czego koszty właściciele chcą przynajmniej w części przerzucać na najemców). Do tego dochodzi fakt, że trudniejszy dostęp do kredytów zmusza też część osób, którym banki odmówiły „hipoteki”, do korzystania z mieszkań na wynajem. Podobna sytuacja może jeszcze trwać przez jakiś czas – tłumaczy Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Przeludnienie polskich mieszkań

Niestety ma to negatywny wpływ na warunki mieszkaniowe najemców w Polsce. Rosnące stawki czynszów powodują bowiem, że część najemców zmuszona jest poszukiwać ofert o niższym standardzie. Dane Eurostatu już w 2021 roku świadczyły o tym, że sytuacja na rynku najmu w Polsce jest daleka od ideału. Zgodnie z danymi europejskiego urzędu aż 59 procent najemców płacących czynsz na zasadach rynkowych mieszkało w lokalach przeludnionych. To wynik 2,5 razy gorszy niż unijna średnia.

Czym jest stan przeludnienia? Pod tym pojęciem urząd rozumie sytuację, w której do dyspozycji gospodarstwa domowego jest za mało pokoi. Normą powinno by to, że na gospodarstwo domowe przypada co najmniej jeden pokój (w domyśle salonu) plus:

jeden pokój (sypialnia) dla pary tworzącej gospodarstwo domowe,
jeden pokój (sypialnia) dla każdej samotnej osoby pełnoletniej,
jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci o tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat,
jeden pokój (sypialnia) dla osoby w wielu od 12 do 17 lat, jeśli nie została uwzględniona w powyższych punktach,
jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci poniżej 12. roku życia.

Jak to tłumaczyć? Otóż jeden pokój to baza, do której dodawane są pokoje, jeśli gospodarstwo domowe spełnia wymagania z kolejnych punktów. Oznacza to, że każda tzw. kawalerka zgodnie ze standardami europejskimi jest przeludniona o ile mieszka w niej co najmniej jedna osoba, bo oprócz pokoju dziennego nie ma ona wtedy do dyspozycji oddzielnej sypialni.

Gdzie nie ma przeludnienia?

W 2021 roku odsetek przeludnionych mieszkań na wynajem w Polsce na poziomie 59 procent plasował nasz kraj w gronie państw o największym problemie przeludnienia. Dla porównania średnia unijna była wtedy na poziomie 24 procent. Nowszych danych jeszcze nie ma. Już dziś można się jednak spodziewać jakie odczyty zostaną zaprezentowane dla Polski, skoro liczba ofert mieszkań na wynajem jest niska, a stawki czynszów poszły w górę. Nasz wynik będzie po prostu gorszy, bo problem przeludnienia wynajmowanych mieszkań na naszych oczach narasta – dodaje Turek.

Dodajmy, że z zebranych dotychczas danych wynika, że pod względem przeludnienia w 2021 roku gorsza sytuacja niż w Polsce była tylko na Litwie, w Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i na Łotwie. Tam odsetek najemców mieszkających w za małych lokalach wynosił od 60 do 72 procent. Na drugim biegunie mamy Maltę, Cypr i lidera Holandię (2 procent). W tych krajach w przeludnionych mieszkaniach mieszka tylko od 2 do 8 procent osób korzystających z najmu na zasadach rynkowych.

Polityka podatkowa państwa

W ocenie ekspertów, w tym kontekście pomysł dodatkowego opodatkowania właścicieli kilku mieszkań na wynajem może się okazać nietrafiony. Bo Polsce powinno zależeć raczej na tym, aby na rynku najmu dostępnych było więcej lokali, co dzięki konkurencji powinno podnosić standard mieszkaniowy i sprawiać, że dostępność cenowa mieszkań na wynajem powinna się poprawiać.

Z drugiej jednak strony na tej niwie indywidualni właściciele sprawdzać powinni się lepiej niż fundusze inwestycyjne budujące portfele mieszkań na wynajem – tak przynajmniej sugerują doświadczenia berlińskie – ocenia Turek.

To może być już racjonalna podstawa do tego, aby rozważyć wprowadzenie danin publicznych obciążających fundusze inwestycyjne, a nie indywidualnych posiadaczy mieszkań na wynajem. Dlaczego? Bo duże fundusze inwestycyjne mają naturalną i w pełni uzasadnioną skłonność do maksymalizowania zysku, ale też więcej możliwości omijania regulacji niż osoba fizyczna posiadająca lokale na wynajem.

Fundusze, a potrzeby

I tak na przykład fundusze, które chciały ominąć regulacje dotyczące ograniczania wzrostu cen najmu były oskarżane za naszą zachodnią granicą o dokonywanie niepotrzebnych – z punktu widzenia najemców – remontów, aby w ten sposób móc podwyższać czynsze nawet o 80 procent. Ponadto badania naukowe sugerują, że nadmierna ekspansja funduszy inwestycyjnych prowadzi nie tylko do wzrostu cen mieszkań, ale też do tego, że buduje się ich mniej. Ten drugi efekt jest nie mniej ważny w Polsce, gdzie mamy wciąż do czynienia z niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi – podsumowuje analityk.

Redakcja