Najnowsze dane NBP sugerują, że w największych miastach ceny mieszkań wzrosły o ponad 19 procent w ciągu zaledwie roku. Są jednak co najmniej 3 powody by sądzić, że to już ostatnie przyspieszenie wzrostu cen mieszkań. Teraz tempo podwyżek powinno zwalniać. Dlaczego? Oferta mieszkań na sprzedaż rośnie, oczekiwania sprzedających się urealniają, a do tego dochodzi jeszcze tzw. efekt bazy.
Za mieszkania trzeba płacić o ponad 19 procent więcej niż przed rokiem – sugerują najnowsze dane NBP na temat zmian cen na rynku wtórnym (indeks hedoniczny dla 7 miast). To nie tylko szybszy wzrost cen niż ten, który szokował nas już w pierwszym kwartale br., ale w ogóle najszybszy od 2007 roku.
Czym jest indeks hedoniczny?
W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości.
Przy zwykłej średniej transakcyjnej wystarczy bowiem, że więcej sprzeda się mieszkań tańszych i już zaniżyłoby to przeciętną stawkę. Więcej sprzedanych lokali z wyższej półki cenowej wpłynęłoby natomiast na wzrost średniej ceny.
Indeks hedoniczny działa inaczej. Ma on pokazywać jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT:
Są co najmniej trzy powody, aby sądzić, że jest to już ostatnie przyspieszenie dynamiki wzrostów cen (przynajmniej w najbliższym czasie). Zanim jednak przejdziemy do szczegółów, to warto dodać, że najnowsze dane NBP są wynikami wstępnymi, które nie uwzględniają jeszcze wszystkich transakcji zawartych w drugim kwartale br.
Z dużym prawdopodobieństwem finalny wynik za drugi kwartał będzie jeszcze zrewidowany w dół. Dlaczego? Wszystko dlatego, że w bieżącym roku z miesiąca na miesiąc rynek mieszkaniowy wraca do równowagi po burzliwej końcówce „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Presja na wzrost cen maleje, a oferta nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż dynamicznie się odbudowuje.
Bartosz Turek
Rosnąca konkurencja
Powiększanie się oferty mieszkań na sprzedaż powinno spowodować, że w kolejnych kwartałach dynamika wzrostu cen mieszkań będzie topniała. Wszystko przez narastającą konkurencję pomiędzy sprzedającymi.
Z danych Unirepo wynika, że pod koniec lipca w miastach wojewódzkich mogliśmy wybierać z ponad 73 tysięcy ofert mieszkań na sprzedaż. Liczba ta pokazuje oferty unikalne, a więc już po odsianiu ogłoszeń skopiowanych np. przez kilka biur pośrednictwa.
To oznacza o prawie 1/3 większy wybór niż pod koniec 2023 roku. Te zmiany powodują, że dysproporcja pomiędzy popytem i podażą topnieje, a więc mamy do czynienia z mniejszą presją na wzrost cen mieszkań.
Urealnianie oczekiwań
Efekty powoli widać już po stronie oczekiwań sprzedających. Szacunki HREIT oparte o dane Unirepo sugerują, że w miastach wojewódzkich przeciętna cena ofertowa pozostaje od kilku miesięcy na niemal niezmienionym poziomie, a wobec czerwca zaliczyliśmy nawet kosmetyczną korektę.
Nawet już takie wyniki dają nadzieję na to, że oczekiwania sprzedających i możliwości kupujących zaczną się do siebie zbliżać. W ostatnim czasie różnica pomiędzy nimi była bardzo wysoka. Wstępne dane NBP za drugi kwartał 2024 roku sugerują bowiem, że przeciętna różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi wynosiła na 7 największych rynkach prawie 2 tys. zł w przeliczeniu na m kw. – dodaje Turek.
W Warszawie mieliśmy za to do czynienia z dysproporcją na poziomie ponad 3,5 tys. zł na każdym metrze. Rewolucji trudno się tu spodziewać, ale różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi ma przestrzeń do tego, aby w kolejnych kwartałach spaść.
Koniec efektu niskiej bazy
Trzecim argumentem, który pozwala nam sądzić, że tempo wzrostu cen mieszkań spowolni jest tzw. efekt bazy. Chodzi o to, że w drugim kwartale 2023 roku ceny mieszkań rosły z tempie zaledwie 2,9 proc. w skali roku. W kolejnych kwartałach to tempo wyraźnie przyspieszyło osiągając w trzecim kwartale prawie 8, a potem 11 procent.
Gdy podsumowany zostanie trzeci kwartał br., to ceny mieszkań będziemy porównywać z wyższymi już wynikami sprzed roku. W sposób „statystyczny” powinno to doprowadzić do obniżenia dynamiki zmian. Na głównych rynkach standard przekroczył już 10 tysięcy złotych za metr.
Najnowsze dane NBP sugerują, że mamy już w Polsce 7 miast wojewódzkich, w których za metr lokalu „z drugiej ręki” trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań, Rzeszów, Warszawa i Wrocław. Przy tym w stolicy jest najdrożej i metr kosztuje już ponad 15 tysięcy.
***
Dodajmy, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym mamy 11 miast wojewódzkich z cenami przekraczającymi 10 tysięcy złotych za metr. Są to Białystok, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kraków, Lublin, Opole, Poznań, Szczecin, Warszawa i Wrocław – wynika z danych NBP.