W ocenie analityków portalu RynekPierwotny.pl, coraz więcej wskazuje na to, że w kolejnych latach rynek może zacząć działać według zupełnie innych zasad.
Nie chodzi wyłącznie o spadającą liczbę urodzeń czy starzenie się społeczeństwa. Znacznie większe znaczenie może mieć największy transfer mieszkań w historii współczesnej Polski, czyli stopniowe przechodzenie dużej części zasobów mieszkaniowych z pokolenia dzisiejszych seniorów do ich dzieci i wnuków.
W praktyce może to oznaczać jedną z największych zmian strukturalnych rynku nieruchomości od początku transformacji ustrojowej.
Polska starzeje się szybciej niż Europa
Zmiany demograficzne przestały być tylko prognozami. Według danych GUS osoby po 60. roku życia stanowią dziś ponad jedną czwartą populacji kraju, a ich udział będzie systematycznie rósł. Polska należy przy tym do najszybciej starzejących się społeczeństw Unii Europejskiej.
Jednocześnie pozostaje krajem o jednym z najwyższych poziomów własności mieszkań w Europie. Oznacza to, że ogromna część majątku gospodarstw domowych znajduje się właśnie w nieruchomościach.
To fundamentalna różnica w porównaniu z niektórymi krajami Europy Zachodniej, gdzie większą rolę odgrywa najem instytucjonalny lub zasoby komunalne. W praktyce oznacza to, że w ciągu najbliższych lat na rynek może trafiać coraz więcej mieszkań pochodzących ze spadków i sukcesji majątkowej.
Dziedziczenie zastąpi kredyt
Jeszcze do niedawna podstawowym sposobem wejścia na rynek mieszkaniowy był kredyt hipoteczny. Dziś coraz częściej pojawia się inny scenariusz – mieszkanie odziedziczone po rodzicach lub dziadkach.
– W kolejnych latach znaczenie transferu majątku mieszkaniowego pomiędzy pokoleniami może wyraźnie rosnąć. Dla części młodszych gospodarstw domowych dziedziczenie mieszkania może okazać się łatwiejszą drogą wejścia na rynek niż zakup nieruchomości finansowany wieloletnim kredytem hipotecznym – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Znaczenie dla rynku
Z jednej strony część młodych osób będzie mogła szybciej poprawić swoją sytuację mieszkaniową bez konieczności zadłużania się na 25–30 lat. Z drugiej strony może pogłębiać się różnica pomiędzy osobami dziedziczącymi nieruchomości a tymi, które takiego wsparcia rodzinnego nie otrzymają.
Rynek może coraz mocniej dzielić się na tych, którzy mieszkanie dostaną, oraz tych, którzy nadal będą musieli je kupić.
W 2025 r. w Polsce zmarło około 406 tys. osób. To liczba niemal trzykrotnie większa niż roczna produkcja mieszkań deweloperskich, która według danych GUS wyniosła w tym samym czasie około 134 tys. lokali.
Ujemny przyrost naturalny
Ten przekroczył już 160 tys. osób. To istotna informacja, gdyż pokazuje skalę zasobu mieszkaniowego, który w dłuższym terminie może tracić swoje naturalne zastępstwo demograficzne. Innymi słowy – liczba osób potencjalnie "opuszczających" rynek mieszkaniowy zaczyna wyraźnie przewyższać liczbę nowych uczestników rynku wchodzących w dorosłość i tworzących nowe gospodarstwa domowe.
Oczywiście zgon jednej osoby nie oznacza automatycznie pojawienia się jednego mieszkania na rynku. Część seniorów mieszka z małżonkiem lub rodziną, część lokali przez lata pozostaje poza obrotem rynkowym, a część nieruchomości trafia do spadkobierców, którzy z nich korzystają.
Mimo to skala zjawiska zaczyna być trudna do ignorowania. Nawet gdyby jedynie 20–30 proc. zgonów realnie przekładało się na mieszkania uwalniane przez spadki, sprzedaż lub sukcesję majątkową, oznaczałoby to potencjalnie około 80–120 tys. lokali rocznie.
To poziom coraz bardziej zbliżony do rocznej podaży mieszkań budowanych przez deweloperów. W praktyce oznacza to, że rynek wtórny może w kolejnych latach zacząć rosnąć szybciej nie tylko dzięki inwestorom czy remontom starszych lokali, ale również za sprawą demografii.
Wielka płyta wróci do gry
Największe znaczenie mogą mieć zmiany zachodzące na rynku wtórnym. Duża część mieszkań należących dziś do seniorów znajduje się w blokach z wielkiej płyty oraz starszym budownictwie z lat 70., 80. i 90. To często lokale położone w dobrze skomunikowanych dzielnicach miast, z rozwiniętą infrastrukturą, dostępem do komunikacji miejskiej, szkół i usług.
Jeszcze kilka lat temu wiele osób zakładało, że wielka płyta będzie stopniowo traciła znaczenie na rzecz nowego budownictwa. Tymczasem wysokie ceny mieszkań deweloperskich zaczynają ponownie zwiększać atrakcyjność części starszych zasobów mieszkaniowych.
Jeżeli na rynek zacznie trafiać większa liczba odziedziczonych mieszkań w relatywnie dobrych lokalizacjach, rynek wtórny może stać się silniejszą konkurencją dla części nowych inwestycji. To jednak nie znaczy, że wszystkie lokalizacje obronią swoją wartość równie dobrze.
Rynek podzieli się na "A" i "B"
Zdaniem ekspertów demografia prawdopodobnie nie uderzy w cały rynek nieruchomości w równym stopniu.
Największe miasta, atrakcyjne dzielnice i lokalizacje z silnym rynkiem pracy mogą utrzymywać stabilny popyt. Znacznie trudniejsza sytuacja może dotyczy mniejszych miast i słabszych lokalizacji, które już dziś mierzą się z odpływem mieszkańców i starzeniem populacji.
W takich miejscach zwiększona podaż mieszkań pochodzących ze spadków może w przyszłości wywoływać dodatkową presję na ceny. To oznacza, że rynek nieruchomości może coraz wyraźniej dzielić się na segmenty:
– lokalizacji przyciągających mieszkańców i kapitał,
– miejsc stopniowo tracących znaczenie demograficzne i gospodarcze.
Większa rotacja na rynku wtórnym
Ale nie wszyscy spadkobiercy będą chcieli mieszkać w odziedziczonych lokalach. Wbrew pozorom duża liczba mieszkań trafiających do spadkobierców nie musi oznaczać automatycznego zmniejszenia popytu na nowe mieszkania.
Część odziedziczonych lokali będzie wymagała remontów lub modernizacji. Inne mogą znajdować się w lokalizacjach niedopasowanych do potrzeb młodszych pokoleń. Dlatego część spadkobierców może decydować się:
– na sprzedaż mieszkania,
– wynajem,
– albo zamianę na nowy lokal o wyższym standardzie.
Może to dodatkowo zwiększać rotację na rynku wtórnym.
Wyzwanie dla deweloperów
Rosnąca liczba mieszkań dostępnych na rynku wtórnym może oznaczać również zmianę strategii części deweloperów. Konkurowanie wyłącznie ceną może okazać się coraz trudniejsze dlatego większego znaczenia mogą nabierać:
– jakość projektu,
– energooszczędność,
– części wspólne,
– lokalizacja,
– smart home,
– usługi dodatkowe,
– oraz szeroko rozumiany komfort życia.
W praktyce deweloperzy mogą być coraz mocniej zmuszeni do oferowania mieszkań wyraźnie lepszych od starszych lokali trafiających na rynek ze spadków.
Demografia zmieni rynek
Przez ostatnie lata dyskusja o rynku mieszkaniowym koncentrowała się głównie wokół stóp procentowych, zdolności kredytowej i programów wsparcia kredytobiorców. Jednak w dłuższym terminie to właśnie demografia oraz transfer majątku pomiędzy pokoleniami mogą okazać się czynnikami znacznie silniej zmieniającymi strukturę rynku.
Bo być może największym wyzwaniem kolejnych dekad nie będzie już pytanie: "kto kupi mieszkanie?", lecz: "co stanie się z milionami mieszkań, które już istnieją?" – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.
