Przeznaczając racjonalną część wynagrodzenia na ratę kredytu hipotecznego para w dużym mieście może kupić mieszkanie o powierzchni 49 m kw. – wynika z szacunków HREIT. Kredyt #naStart dołożyłby do możliwości nabywczych co najwyżej kilka metrów, ale nie to jest jego rolą. Program ten w większym stopniu ma za zadanie otwarcie drogi do mieszkania dla osób o niższych dochodach. Te przy standardowej ofercie hipotecznej często okazują się dziś być „niebankowalne”.
O kredyt jest obecnie łatwiej niż w 2022 roku, a dynamicznie rosnące wynagrodzenia to ważny element odbudowy możliwości zakupowych na rynku mieszkaniowym. Z drugiej strony wyższe ceny mieszkań i mało przystępne oprocentowanie kredytów powodują, że wciąż daleko nam do sytuacji komfortowej.
Pokoje w zasięgu
Spójrzmy na liczby. Bezdzietna para w dużym mieście wojewódzkim mogłaby dziś pozwolić sobie na zakup mieszkania o powierzchni 49 m kw. – wynika z szacunków HREIT. Założenia do tej kalkulacji są optymistyczne, bo przyjęto, że przykładowe młode małżeństwo dysponuje solidnym dochodem w kwocie odpowiadającej dwóm średnim krajowym.
To de facto oznacza, że na ich wspólne konto wpływałoby łącznie wyraźnie ponad 11 tys. złotych miesięcznie. Gdyby na obsługę kredytu wydawać 30 procent dochodu netto, a więc niecałe 3,5 tys. zł miesięcznie, to przy 25-letnim długu oprocentowanym na 7,6 procent w skali roku, możliwe byłoby zadłużenie się na około 468 tysięcy złotych.
Zakładamy ponadto, że para dysponowałaby przyzwoitym 20-proc. wkładem własnym (ponad 117 tys. złotych), co przy wcześniej przytoczonych założeniach odpowiada około 10-miesięcznym dochodom. Warto dodać, że za punkt odniesienia przyjęliśmy za NBP przeciętną cenę transakcyjną lokalu na 7 największych rynkach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław), czyli trochę ponad 12 tys. zł za m kw. – szacuje HREIT
Większe możliwości
49 metrów kwadratowych to powierzchnia zbliżona do tej, którą rodacy przeciętnie w dużych miastach faktycznie kupują i nie jest to wynik zły. Jeszcze w trzecim kwartale 2022 roku przykładowa para mogłaby kupić tylko 38 metrów kwadratowych.
Był to jednak okres, w którym o kredyt mieszkaniowy było bardzo trudno. Przypomnijmy, że w tym czasie oprocentowanie nowych „hipotek” przekraczało wg danych NBP 9 procent. Gdyby tego było mało, to KNF zobowiązywała wtedy też banki do dodawania do faktycznego oprocentowania kredytów przynajmniej 5 pkt. proc.
Dopiero w ten sposób uzyskane oprocentowanie (przeciętnie ponad 14 procent) służyło do obliczania zdolności kredytowej. Nie dziwne więc, że w takich warunkach mało kogo stać było na kredyt, a nawet para dysponująca dwiema średnimi krajowymi była w stanie zadłużyć się na bardzo skromne lokum.
Kiedyś było trudniej
Warto przypomnieć, że pod koniec 2008 roku było jeszcze gorzej, bo nasza przykładowa para mogła sobie pozwolić na zakup na kredyt niecałych 29 metrów. Wtedy mieliśmy do czynienia z kryzysem zaufania w świecie finansów, co znajdowało odzwierciedlenie w marżach kredytów mieszkaniowych.
Wtedy przekraczały one 3 pkt. proc. Dziś ta część oprocentowania, która stanowi zarobek banku to mniej niż 2 pkt. proc. Ponadto w 2008 roku przeciętne dochody były ponad dwukrotnie niższe niż dziś. Ale z punktu widzenia możliwości nabywczych jeszcze ważniejsze było to, że za przeciętną miesięczną pensję można było sobie kupić znacznie mniejszy fragment mieszkania niż obecnie – podaje HREIT.
Do zakupu droga daleka
Aktualne możliwości nabywcze pary dysponującej dwiema średnimi krajowymi są znacznie lepsze niż w okresach dekoniunktury. Nie znaczy to jednak, że mamy co świętować. Okazuje się bowiem, że niemal przez dekadę – od końcówki roku 2012 do początku roku 2022 – wydając racjonalną część wynagrodzenia na ratę można było kupić mieszkanie większe niż dziś.
W szczytowym momencie, a więc pod koniec 2020 roku wydając 30 procent dochodów para mogłaby zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania o powierzchni 74 m kw. Przypomnijmy jednak, że wtedy oprocentowanie kredytu mieszkaniowego było zaledwie ułamkiem dzisiejszych stawek i przeciętnie nie przekraczało nawet 3 procent – wynika z danych NBP.
Co więcej, notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe sugerowały wtedy, że tanie kredyty zostaną z nami na długo. I choć ostrzegano, że roztropnie podchodząc do domowych finansów należy przygotować się na mniej optymistyczne scenariusze, to przecież nikt nie był w stanie przewidzieć wszystkich wydarzeń, które przyniosły nam następne lata.
Trzy główne czynniki
Jeśli najbliższa przyszłość nie szykuje nam kolejnych niemiłych niespodzianek, to wiele wskazuje na to, że możliwości nabywcze przykładowej pary będą rosły. W tym kierunku powinny działać trzy główne czynniki decydujące o tym czy o własne „M” jest łatwiej czy trudniej.
Po pierwsze wzrosty cen mieszkań wyraźnie hamują. To znaczy, że rosnące wciąż z dwucyfrową dynamiką wynagrodzenia powinny znowu zacząć wyprzedzać dynamikę wzrostu cen mieszkań. To jednak nie wszystko. Większość prognoz sugeruje, że już w 2025 roku czekają nas cięcia stóp procentowych. Jeśli tak faktycznie się stanie, to kredyty mieszkaniowe powinny być tańsze i łatwiej dostępne – ocenia HREIT.
Póki co dane GUS za czerwiec 2024 roku sugerują wzrost wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw o 11 procent (r/r). Jeśli natomiast chcielibyśmy wybiec w przyszłość, to lipcowa projekcja przygotowana przez analityków NBP sugeruje, że w latach 2024-26 wynagrodzenia w Polsce mają rosnąć co roku z dynamiką na poziomie od 6,8 do 12,9 procent.