Jeśli ktoś szukał niedawno mieszkania i nie mógł znaleźć nic sensownego, to można powoli zacząć go szukać ponownie. Mieszkań wystawionych na sprzedaż jest dziś bowiem o około 10 – 20 procent więcej niż w okresie najgorszej posuchy przypadającej na 2023 rok. Powrót tańszych mieszkań do oferty potrafi nawet sprowadzić w dół średnie ceny ofertowe. Nie znaczy to, że mieszkania tanieją, ale przynajmniej w coraz większym stopniu jest z czego wybierać.
O 1-2 procent spadły w ciągu zaledwie tygodnia średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie – na początku drugiej dekady marca 2024 roku. W Poznaniu, Łodzi, Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku dane nie są aż tak obiecujące jak w stolicy, ale i w tych miastach możemy mówić o tym, że wzrosty cen wyhamowały, a powoli pojawiają się spadki średnich cen ofertowych.
Tanich mieszkań brakowało
Wbrew pozorom na tej podstawie nie możemy jednak twierdzić, że mieszkania tanieją. Byłoby to zbyt daleko idące uproszczenie. Wspomniane wcześniej dane mówią bowiem o zmianach średnich cen ofertowych. Od tych, do faktycznie płaconych cen transakcyjnych, droga była ostatnio rekordowo długa.
Widzimy natomiast efekty mozolnego odbudowywania się oferty mieszkań na sprzedaż. Przypomnijmy, że w 2023 roku popyt był tak duży, że na bieżąco więcej mieszkań się sprzedawało niż wystawianych było na sprzedaż. Przez to topniała oferta, aż pod koniec roku sytuacja była wręcz dramatyczna.
Przede wszystkim z rynku zniknęły mieszkania tańsze, a w ofercie zalegały drogie nieruchomości, na które tradycyjnie jest mniej amatorów. Przypomnijmy, że jeszcze w styczniu 2024 roku niemal nie było do kupienia mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Te są przeważnie synonimem niskiej ceny, bo ze względu na standard i skromne metraże są to lokale lekko licząc o 20-30 procent tańsze niż te o podobnej liczbie pokoi, ale położone w kamienicach czy współczesnym budownictwie – szacuje HREIT.
Powrót wielkiej płyty
Teoretycznie ofert mieszkań w blokach z wielkiej płyty brakować nie powinno. W miastach wojewódzkich PRL-owskie bloki odpowiadają bowiem za od 20 do prawie 40 procent wszystkich istniejących mieszkań.
O skali tego jak dramatycznie wykupiona była oferta nieruchomości z niższej półki cenowej niech świadczy fakt, że w połowie stycznia 2024 roku przeciętnie na miasto wojewódzkie przypadało mniej niż 100 ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkania w bloku z wielkiej płyty.
A faktycznych nieruchomości do sprzedania było pewnie jeszcze mniej, bo przecież nie jest tajemnicą, że nierzadko kilku pośredników w obrocie nieruchomościami ogłasza jedną nieruchomość wystawioną na sprzedaż.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust
Skoro mieszkań z niższej półki cenowej na rynku niemal nie było, to też trudno się dziwić, że średnia cena ofertowa była wysoka. Jeszcze niedawno bazując na informacjach z ogłoszeń mówiono o tym, że mieszkania w miastach wojewódzkich potrafiły drożeć nawet o 20-30 procent w skali roku.
Były to jednak rewelacje oparte o dane na temat cen ofertowych. Pasjonowaliśmy się więc tym jak zmieniają się średnie ceny w ogłoszeniach zamieszczonych w internecie. Skoro z tych ogłoszeń szybko znikały mieszkania tańsze, a zalegały w nich lokale drogie, to sztucznie zawyżało to średnie ceny ofertowe.
Dziś już wiemy, że choć mieszkania dynamicznie w 2023 roku drożały, to jednak dynamika ta była nawet 2-3 razy niższa niż ta którą nas straszono. Jak bowiem wynika z najnowszych danych NBP o cenach transakcyjnych mieszkania na 7 największych rynkach zdrożały w perspektywie roku o trochę ponad 11 procent (dane wstępne ze czwarty kwartał). Wciąż oznacza to dynamiczny wzrost, ale nie tak dynamiczny jak sugerowały zmiany cen ofertowych.
Tak więc jak wcześniej mieszkania wcale tak szybko nie drożały, tak teraz można postawić hipotezę, że spadek średniej ceny ofertowej nie oznacza, że ceny transakcyjne spadają. Raczej widzimy efekty mozolnego powrotu do normalności, czyli odbudowy oferty mieszkań na sprzedaż.
Bartosz Turek
Pojawia się realny wybór
Według stanu z połowy marca 2024 roku w miastach wojewódzkich mieliśmy bowiem w sumie ponad 62 tysiące unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż – wynika z danych Unirepo, które pomijają ogłoszenia zdublowane.
Od końca 2023 roku obserwujemy tu dynamiczną odbudowę podaży. Od tego czasu oferta wzrosła już bowiem o ponad 12 procent. Optymizm wciąż studzi jednak fakt, że najnowsze dane mówią o ofercie o około 1/5 mniejszej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. To znaczy, że wciąż przed nami kawał drogi, aby wrócić do sytuacji, w której wybór mieszkań będzie przyzwoity – podsumowuje Turek.