Polski rynek mieszkaniowy znalazł się w punkcie, w którym decyzje kupujących kształtują przede wszystkim obawy o dalszy wzrost cen (podwyżek spodziewa się już 56% badanych Polaków) oraz niepewność związana z finansowaniem. Jednocześnie utrzymywanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej wcale nie oznacza stabilizacji po stronie oferty kredytów hipotecznych.
Obawy, a realia cenowe
Według "Monitora Nastrojów Klientów Nieruchomości" w drugim kwartale zagregowana średnia cena mieszkania w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł za mkw. na rynku deweloperskim (+7% r/r), a na wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł za mkw., rosnąc wolniej, w tempie zbliżonym do inflacji (+3% r/r).
Warto jednak zauważyć, że sam wzrost średnich stawek ofertowych to w dużej mierze efekt wprowadzania do sprzedaży nowych, droższych inwestycji, a nie podnoszenia cen pojedynczych lokali. Eksperci kreśląc rynkowe prognozy, przyjmują jedno założenie: niezależnie od wariantu, podaż mieszkań utrzyma się na stabilnym poziomie, dając kupującym wybór.
Scenariusz wyhamowania
W wariancie bardziej optymistycznym dla kupujących rynek w najbliższych miesiącach zdominują trzydziesto- i czterdziestolatkowie, dla których zakup mieszkania to pilna potrzeba życiowa. Jeśli to oni okażą się głównymi klientami biur sprzedaży, deweloperzy będą uzupełniać ofertę projektami tańszymi od średniej ceny ofertowej, a więc tymi, które najlepiej się sprzedają.
W efekcie stawki nie będą rosnąć realnie – ich nominalna zmiana zatrzyma się na poziomie zbliżonym do inflacji, czyli około 2-4% w skali roku. Ceny poszczególnych lokali, które już znajdują się w sprzedaży, jeśli ulegną korektom, to w niewielkim stopniu, 1-2%, w gruncie rzeczy po to, żeby następnie mieć pole do udzielenia rabatu. Ten scenariusz jest dziś bazowy i najbardziej prawdopodobny.
Jak zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom nie musi on oznaczać, że średnia cena mieszkań będzie spadać – bardziej prawdopodobna jest stabilizacja stawek. W ofercie pozostaną bowiem droższe lokale, podczas gdy tańsze, sukcesywnie wprowadzane na rynek, będą szybko znajdować nabywców.
Drugi wariant
Zakłada on, że w najbliższych miesiącach, szczególnie wakacyjnych, na rynku pozostaną przede wszystkim zamożniejsi, relatywnie mniej zależni od zdolności kredytowej pięćdziesięciolatkowie, zainteresowani zmianą dotychczasowego mieszkania na lokal o wyższym standardzie.
Widząc taką strukturę popytu, deweloperzy, rejestrujący i analizujący na bieżąco profil kupującego, zaczną uzupełniać ofertę droższymi projektami. Dla osób, które wrócą na rynek jesienią, oznaczałoby to stopniowo malejący wybór mieszkań z popularnego segmentu cenowego i stawki rosnące ponad poziom inflacji. To scenariusz oceniany przez ekspertów jako mniej prawdopodobny, choć realny.
Zaufanie spada, a sprzedaż rośnie
Nastroje rynkowe zaburza również pogłębiający się kryzys zaufania do branży - odsetek badanych uznających "patodeweloperkę" za zjawisko powszechne wzrósł do rekordowych 72%. Jednocześnie udział ogólnych, pozytywnych ocen firm deweloperskich spadł do 14% (najniższy odczyt od początku pomiaru), a ocen negatywnych zwiększył się do 44% (+8 p.p. r/r).
Jak zaznacza Katarzyna Kuniewicz, po raz pierwszy w badaniu to właśnie oceny negatywne, a nie neutralne, stały się dominującą kategorią odpowiedzi. Co ciekawe, ten spadek zaufania nie idzie w parze z odwrotem od oferty deweloperskiej.
– Gdy przechodzimy do szczegółów, absolutnie nie widać ani tej niechęci, ani niedoceniania. Nie potwierdzają tego również wyniki sprzedaży ani liczba mieszkań objętych rezerwacją (7 tys.). W czerwcu sprzedaż nowych lokali była o 48% wyższa niż rok wcześniej – dodaje.
Rynek wtórny jest stabilny
Wspomniany spadek zaufania do branży deweloperskiej nie oznacza masowej ucieczki klientów w stronę mieszkań z drugiej ręki. Z badania Kantar i Otodom wynika, że chęć zakupu na rynku wtórnym deklaruje dziś 49% ankietowanych – to wynik dokładnie taki sam jak przed rokiem, podczas gdy na ofertę od dewelopera stawia 18%, o 3 p.p. mniej w ujęciu rocznym.
Najbardziej urosła grupa, dla której rodzaj rynku nie ma znaczenia (33%, +3 p.p. r/r) – to sygnał, że rozczarowanie ofertą deweloperską przekłada się na rosnącą obojętność wobec źródła zakupu.
Agenci i pośrednicy pod lupą
Spadek zaufania dotyka nie tylko rynku deweloperskiego, ale również branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Z badania wynika, że w II kwartale zaledwie 26% nabywców uznało usługi agenta za pomocne i warte swojej ceny (spadek o 6 p.p. rok do roku).
– Nie chodzi przy tym o tempo przeprowadzanych transakcji. Odsetek klientów wskazujących na to, że agent przyspiesza proces, pozostaje stabilny. Nowym elementem raportu jest natomiast ocena pośredników hipotecznych. Ich wsparcie spotyka się z dobrym odbiorem, choć nie eliminuje pewnej dozy nieufności. Klienci mają wątpliwości czy doradca faktycznie działa w ich interesie (41%), i obawiają się, że preferuje banki oferujące mu wyższą prowizję (30%) – wskazuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom
