Ponad 57 m kw. – taką przeciętną powierzchnię miały mieszkania oddawane przez deweloperów w 2021 roku. Był to wynik najlepszy od co najmniej kilku lat. Dane z początku bieżącego roku sugerują jednak, że długo ten stan nie potrwał. Jednym słowem wracamy do przeszłości.
Od wielu lat deweloperzy sukcesywnie zmniejszali powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania – sugerują dane GUS na które powołują się Oskar Sękowski i Bartosz Turek z HRE Investments. Był to efekt popularności tzw. kompaktowych mieszkań, czyli takich, które przy danej liczbie pokoi mają możliwie skromny metraż. Pozwalało to ograniczać łączną cenę zakupu nieruchomości, a to ułatwiało sprzedaż nowych lokali.
Jeszcze w 2009 roku mieszkania wprowadzane na rynek miały przeciętnie 65 m kw. W kolejnych latach średnia powierzchnia oddawanych do użytkowania mieszkań deweloperskich była coraz mniejsza. Najmniejsze lokale trafiały do właścicieli w 2019 roku. Wtedy przeciętne „M” miało 55,4 m kw. Nawiasem mówiąc w statystykach GUS pod pojęciem mieszania klasyfikowane są zarówno lokale w blokach, jak i domy, a te drugie bez wątpienia podbijały urzędową średnią – zauważają analitycy.
Spadek w metrażach
Po 2019 roku przeciętne nowe „M” były już nieco większe. W 2021 roku deweloperzy do użytkowania oddawali mieszkania o przeciętnej powierzchni 57,1 m kw. i był to najwyższy wynik od 2013 roku. Niestety najnowsze dane obejmujące pierwsze 4 miesiące bieżącego roku są już inne. Przeciętna powierzchnia nowego mieszkania deweloperskiego wróciła w okolice standardu z ostatnich lat (56 m kw.).
Aby wytłumaczyć ten fenomen trzeba zauważyć, że budowa przeciętnego bloku wznoszonego przez dewelopera trwa około dwa lata. To w uproszczeniu znaczy, że mieszkania, których budowa kończyła się w 2021 roku była rozpoczynana w roku 2019. Był to rok bardzo dobrej koniunktury, który mógł sprzyjać budowaniu większych mieszkań. Potem nastała jednak epidemia, co na chwilę schłodziło rynek. Nie dziwne więc, że oddawane do użytkowania w około dwa lata później (początek 2022 roku) mieszkania są mniejsze – tłumaczą Sękowski i Turek
Co mogą przynieść kolejne dane GUS? Zdaniem analityków nie jest wykluczone, że w następnych kwartałach obserwować będziemy jeszcze rosnącą przeciętną powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów i będzie to konsekwencja dokonanych w 2020 roku obniżek stóp procentowych, a tym bardziej szerszego wyjścia przez deweloperów poza rynki największych miast. Tym bardziej, że poza największymi rynkami, ze względu na niższe koszty, można sobie pozwolić na budowę większych mieszkań lub domów jednorodzinnych zamiast lokali w blokach. Ale pod koniec 2023 roku czy w roku 2024 prawdopodobne jest to, że przeciętna powierzchnia budowanych nieruchomości znowu będzie się kurczyć.
Oferta będzie mała
A wszystko oczywiście przez cykl stałych podwyżek stóp procentowych rozpoczęty w październiku 2021 roku, który jest znacznie dalej idący niż to co sugerowały prognozy jeszcze w 2021 roku. Ich konsekwencją jest wyraźny spadek zdolności kredytowej klientów. Przypomnijmy – jeszcze we wrześniu ubiegłego roku para dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogła pożyczyć 700 tys. zł. Obecnie – pomimo wzrostu przeciętnej pensji – jest to 250-300 tys. mniej.
W efekcie możliwości nabywcze Polaków znacznie się zmniejszyły. Efekt tego jest taki, że deweloperzy nie tylko rozpoczynają obecnie mniej inwestycji, ale w ich ramach stawiają przeważnie też na budowę skromniejszych mieszkań. W efekcie lokali, które będą trafiały do rąk właścicieli za dwa lata będzie mniej, a do tego mogą mieć one przeciętnie mniej metrów i pokoi – dodają analitycy.
Największe lokale są w Rzeszowie
Warto dodać, że jeśli spojrzymy na rynek mieszkań bardziej lokalnie to okaże się, że w ubiegłym roku największe mieszkania oddawano do użytkowania w Rzeszowie. Ich przeciętna powierzchnia osiągnęła 64 m kw. czyli blisko 6 m kw. więcej niż w roku 2020.
Innym przypadkiem jest Opole, które jeszcze niedawno było w Polsce liderem – tam pod koniec 2020 roku przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych przez deweloperów wynosiła 73 m kw. Rok później było już o 10 m kw. mniej. Na drugim biegunie jest za to Gorzów Wielkopolski. W stolicy województwa lubuskiego średnia wielkość mieszkania, które w minionym roku były oddawane do użytkowania wyniosła 47,5 m kw.