Ale same ograniczenia podaży mogą złagodzić korektę cen nieruchomości mieszkalnych, co jeszcze bardziej pogłębi pogorszenie przystępności cenowej mieszkań. Mimo spadku cen domów, całkowity koszt zakupu domu wzrósł z powodu wyższych stóp procentowych.
Przegrzanie cenowe
W połączeniu z przegrzaniem cen nieruchomości mieszkalnych w latach 2020-21 (lub, w przypadku takich krajów, jak Niemcy, trwającym od 2014 roku), obciążenia kredytowe stają się niemożliwe do udźwignięcia, szczególnie dla młodszego pokolenia, które w większości zostało wyparte z rynku przez koszty.
Rynek mieszkaniowy w strefie euro
Gwałtowne zaostrzenie warunków finansowania staje się coraz większym obciążeniem dla rynku mieszkaniowego.
Badanie ECB dotyczące kredytów bankowych (Bank Lending Survey – BLS) potwierdziło zresztą ponure perspektywy w zakresie kredytów mieszkaniowych, które w marcu spadły już do 3,3 procent w ujęciu rocznym (z 3,7 procent miesiąc wcześniej). Standardy udzielania kredytów na zakup domów uległy jednak zaostrzeniu we wszystkich głównych gospodarkach strefy euro, ze względu na wyższą percepcję i niższą tolerancję ryzyka przez banki.
Francja i Niemcy najbardziej zagrożone
We Włoszech liczba potencjalnych nabywców na rynku nieruchomości już zmniejszyła się w ciągu ostatniego roku, a średni czas sprzedaży domu i średnia obniżka cen wzrosły po tym, jak na początku 2022 roku osiągnęły najniższy poziom od 10 lat.
Ogólnie rzecz biorąc, niedobór nieruchomości mieszkaniowych jest wspólną cechą wszystkich krajów, co zrównoważy tendencję spadkową w zakresie cen i pomoże uniknąć krachu. W tym kontekście pojawiają się coraz częstsze wezwania do wprowadzenia rządowych środków zapewniających przystępne cenowo mieszkania.
Budownictwo socjalne
Należy dodać, że zwiększenie udziału budownictwa socjalnego mogłoby być rozwiązaniem wspomagającym osoby kupujące swoje pierwsze mieszkania, które w coraz większym stopniu są wypierane z rynku przez koszty.
Rozdźwięk między cenami mieszkań a poziomem wynagrodzeń powiększył się z powodu inflacji w zakresie cen dóbr pierwszej potrzeby, jaka pojawiła się na skutek wojny w Ukrainie, oraz zwrotu w obszarze polityki pieniężnej.
Wnioski z badania Allianz Trade:
* Inwestycje publiczne w budownictwo socjalne w strefie euro nie wzrosły istotnie od czasu globalnego kryzysu finansowego. Wydatki rządów na cele mieszkaniowe w dużej mierze pozostały na niezmienionym poziomie w stosunku do PKB (0,4 procent).
* Największe gospodarki wręcz obniżyły względny poziom swoich wydatków na cele mieszkaniowe: Niemcy zeszły z poziomu 0,5 procent PKB w 2009 roku do 0,4 procent w 2021, Francja z 1,0 do 0,9 procent w analogicznym okresie, natomiast Hiszpania z 0,1 do 0,0 procent. Włochy zachowały stabilny poziom 0,0 procent w obu latach. To może wyjaśniać, czemu pula mieszkań socjalnych wynosi około 3,2 procent w Niemczech, 2,4 procent we Włoszech, 14,0 procent we Francji oraz 1,1 procent w Hiszpanii.
* Pod względem efektywności polityki w zakresie mieszkalnictwa socjalnego strefa euro mogłaby wzorować się na skutecznych inicjatywach realizowanych w Japonii i Szkocji. Programy wspierające realizację mieszkań poprzez korzystne opodatkowanie nieruchomości przyniosły dobre efekty w Japonii, podczas gdy Szkocja oferuje całą gamę mechanizmów finansowania pozwalających na budowę przystępnych cenowo mieszkań.
