Na początku września w Republice Federalnej Niemiec ruszył program „Jung kauft Alt”, w którym młode rodziny z dziećmi mogą uzyskać nawet 150 tys. euro dopłaty do kredytu przy zakupie nieruchomości na własność. Program jest skonstruowany inaczej niż te, które znamy z Polski. Czy rozwiązania naszego zachodniego sąsiada mogłyby znaleźć zastosowanie również w Polsce?
Program dopłat do kredytów hipotecznych na Start wzbudza wiele kontrowersji. Choć ma to być projekt rządowy, wśród ministrów i partii politycznych cały czas trwają dyskusje na jego temat. Tymczasem u naszych zachodnich sąsiadów wszedł w życie program dopłat do zakupu domów i mieszkań, wprowadzony przez rząd, którego członkowie w wielu sprawach nie mogą dojść do porozumienia. Program znacznie się różni jednak od tych, do których zdążyliśmy się przyzwyczaić w Polsce.
Tomasz Kowalski, dyrektor zarządzający w ANG Odpowiedzialne Finanse:
Rynek nieruchomości w Niemczech jest całkowicie inny od tego, który znamy w Polsce. Za Odrą połowa mieszkańców wynajmuje lokale, w których mieszka; u nas to zaledwie 13 proc. Również zupełnie inaczej skonstruowana jest polityka państwa w zakresie mieszkalnictwa. Dlatego nie ma co porównywać „Jung kauft Alt” z „Kredytem na start” czy „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”. Można jednak podpatrzeć niektóre rozwiązania.
Kupno nieruchomości z dopłatą
Program „Jung kauft Alt” (dosł. młody kupuje stare) dotyczy wyłącznie możliwości zakupu nieruchomości w budynkach o niskiej klasie efektywności energetycznej: F, G lub H. To tzw. wampiry energetyczne, zazwyczaj starsze i źle ocieplone domy i bloki.
Co ciekawe, system oznaczenia energetycznego budynków, który obowiązuje w Niemczech, podobny do klas efektywności energetycznej, które znamy choćby z urządzeń AGD, będzie od 2026 r. obowiązywać także w Polsce. Niewykluczone, że w przyszłości i podobny do niemieckiego program powstanie i u nas, bo według planów, od 2036 r. nie będzie można sprzedawać ani wynajmować tego typu nieruchomości.
Najistotniejszym elementem „Jung kauft Alt” jest to, że rodzina może dostać dofinansowanie do kredytu, o ile wyremontuje budynek w ciągu 54 miesięcy. Do 150 tys. euro na stałą stopę procentową nawet na 20 lat
Warunki kredytu
Z programu mogą skorzystać wyłącznie pary, które mają nieletnie dzieci. Wysokość kredytu, który mogą zaciągnąć rodzice jedynaczki lub jedynaka to 100 tys. euro. Gdy w rodzinie jest dwoje dzieci, wówczas wzrasta on do 125 tys. euro, zaś przy trójce jego górny limit to 150 tys. euro.
Preferencyjny kredyt można zaciągnąć na okres od 7 do 35 lat. Oprocentowanie jest stałe przez okres 10 lub 20 lat. Dla przykładu, początkowa efektywna stopa procentowa dla kredytu na 35 lat przy oprocentowaniu niezmiennym przez dekadę wynosi 1,51 proc.
Program ten obejmuje wyłącznie koszty zakupu nieruchomości. A przecież dochodzą do tego jeszcze koszty remontu, którego program nie obejmuje. Można natomiast ubiegać się o ich dofinansowanie z innych źródeł. Świadomość ekologiczna w Niemczech jest dużo wyższa niż w Polsce, a przepisy – ostrzejsze – ocenia Kowalski.
Kowalski zwraca uwagę na to, że program nie pozwala nabyć zbyt dużych mieszkań lub domów. Nie ma też w nim elastycznego mechanizmu, dzięki któremu możliwe byłoby objęcie tylko części powierzchni preferencyjnym finansowaniem, co znamy z przekazanego jakiś czas temu do konsultacji społecznych projektu ustawy o „Kredycie na start”.
Kryterium dochodowe
„Jung kauft Alt” jest obwarowany szeregiem dodatkowych warunków. Mogą skorzystać z niego tylko pary z dziećmi poniżej 18 roku życia. Dodatkowo, obowiązuje kryterium dochodowe – w programie mogą wziąć udział te gospodarstwa domowe, których dochód nie przekracza 90 tys. euro rocznie przy jednym dziecku.
Z każdą kolejną pociechą dopuszczalna granica przesuwa się w górę o 10 tys. euro. Dla porównania, jak podaje niemiecki urząd statystyczny Destatis, średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego, w którym są dzieci wyniósł w 2021 r. 5 677 euro (dane z 2024 r.), co daje ponad 68 tys. euro rocznie.
Dodajmy, że w nieruchomości objętej dofinansowaniem rodzina musi mieszkać co najmniej 10 lat od momentu modernizacji.
Tomasz Kowalski konkluduje:
Choć niemiecki program „Jung kauft Alt” działa od niedawna, to podobne programy funkcjonują nad Odrą od kilkunastu lat. Są one elementami systemu wsparcia mieszkalnictwa, a nie jego głównymi filarami. Rodzina z dwójką dzieci zaoszczędzi dzięki programowi ok. 18 tys. euro w porównaniu z kredytem bez dopłaty, co stanowi zachętę, ale też na niemieckie standardy nie jest to kwota zawrotna.
A i tak skorzystanie z programu wiąże się ze spełnieniem szeregu warunków. W Niemczech w dużo większym stopniu popularne są mieszkania czynszowe, dlatego wsparcie nabywania lokali na własność nie stanowi znaczącej zmiany rynkowej. Oprócz polityki mieszkaniowej „Jung kauft Alt” wpisuje się w politykę wsparcia rodzin z dziećmi i klasy średniej, tak ważnej dla tamtejszego systemu.
