Czy to już koniec mieszkaniowej hossy? Nadchodzą chude lata

by Leszek Sadkowski

Ten rok będzie jednym z trudniejszych na rynku nieruchomości w Polsce. Według danych SonarHome od początku roku ceny mieszkań w największych polskich miastach już wzrosły o 5 procent, a czas ich sprzedaży – wydłużył nawet do 90 dni. Trwa też seria najszybszych podwyżek stóp procentowych w historii, co boleśnie uderza w kredytobiorców.

Pierwszych obniżek stóp, zdaniem analityków, będzie można spodziewać się najszybciej w IV kwartale 2023 r. lub nawet na początku 2024 r., co sygnalizuje, że popyt kredytowy będzie dalej spadał. Poprawić sytuację może jedynie złagodzenie rekomendacji KNF, o którą wnioskuje Polski Związek Firm Deweloperskich. Wszyscy zadają sobie pytanie – czy właśnie kończy się poprzedni cykl na rynku nieruchomości?

Niezdolność kredytowa

Wiadomo, że wraz z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych systematycznie będzie zmniejszała się liczba osób, które będą mogły pozwolić sobie na kredyt. Powodem są nie tylko wysokie raty, ale również brak zdolności kredytowej wyliczanej każdorazowo przed udzieleniem przez bank kredytu.

Zdolność kredytową Polaków bardzo ograniczyła rekomendacja KNF, która nałożyła na banki obowiązek dodawania 5 pp. buforu do obecnej wysokości stopy procentowej. Oznacza to, że jeśli dziś wysokość stóp wynosi 6 procent, to bank oblicza zdolność kredytową klienta na wysokość stóp o wartości 11 procent (6 procent + 5pp.). To spowodowało, że w maju 2022 r. liczba wnioskujących o kredyt, jak wskazują dane BIK, spadła o prawie 52 procent w porównaniu do analogicznego okresu w poprzednim roku – komentuje Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome.

Ponadto, według danych SonarHome, od początku roku w cenach ofertowych mieszkań w największych miastach w Polsce odnotowano wzrosty, sięgające od 2 w Poznaniu do 5 procent we Wrocławiu (porównanie maja 2022 ze styczniem 2022). W tym samym okresie czas ekspozycji mieszkania w ofercie wydłużył się nawet do ponad 90 dni. W maju natomiast trend wzrostu cen wyhamował – jego kontynuacja widoczna była jedynie w Poznaniu (+1,5 procent maj vs kwiecień 2022).

Czy to już kryzys?

Prezes NBP zapowiedział, że pierwszych obniżek stóp możemy się spodziewać najszybciej w IV kwartale 2023 r. lub nawet na początku 2024 r. To sygnalizuje, że popyt kredytowy nadal będzie spadał.

Rynek nieruchomości jest cykliczny, a każdy cykl składa się z fazy wzrostu i spowolnienia. Możliwe więc, że jesteśmy w momencie, w którym kończy się poprzedni cykl zapoczątkowany w 2013. Nie jest to kryzys, a spowolnienie, kiedy to sprzedający muszą zawalczyć o klienta. Przypomnijmy, że w poprzednim cyklu spowolnienie na rynku mieszkaniowym trwało od końca 2008 r. (czyli około 4 lat). Nie każdy cykl wygląda jednak dokładnie tak samo, ale warto przypomnieć, że ten etap nie musi trwać jedynie roku – tylko znacznie dłużej. W momentach prosperity i niskich stóp nie pamiętamy, że rynek jest cykliczny i najpewniej za jakiś czas sytuacja się odwróci – dodaje Bugaj.

Nadzieja na szybszą poprawę

Uczestnicy branży nieruchomości nie pozostają jednak bezczynni wobec kwietniowej rekomendacji stworzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego, która mocno ograniczyła Polakom możliwość ubiegania się o kredyt.

Środowisko deweloperskie (Polski Związek Firm Deweloperskich) wystosowało pismo do KNF z propozycją zmian łagodzących. Głównym argumentem PZFD jest to, że obecny wymóg 5 pp. buforu jest zbyt wysoki i przesadnie hamuje popyt na mieszkania. Związek tłumaczy swój apel tym, że wysokość stóp procentowych przewyższający 10 procent mieliśmy w latach 2001-2002 i apeluje o zmniejszenie tego buforu do 3 pp., a dla kredytów branych na stałą stopę procentową do 1 pp. – czytamy w odezwie Związku.

Dziś nie można wykluczyć nawet tego, że podwyżki stóp procentowych możliwe są również w kolejnym roku i mogą dojść nawet do 10 procent. Sytuacji popytowej na rynku pomogłoby na pewno złagodzenie założeń rekomendacji KNF, ponieważ podwyższyłoby to zdolność kredytową nawet o około 20-30 procent. Nie wiemy jednak, jaka będzie odpowiedź Komisji na apel PZFD – podsumowuje analityk SonarHome.

Inwestycja na wynajem

Zdaniem ekspertów popyt na rynku podtrzymują klienci gotówkowi, kupujący mieszkania na wynajem. Dla nich bowiem mimo bieżących cen mieszkań, zakup jest opłacalny, ponieważ stale rosną czynsze najmu. Natomiast dla klienta, który kupiłby mieszkanie inwestycyjne na kredyt ze zmienną stopą, zakup jest najczęściej nieopłacalny i ryzykowny w kontekście kolejnych podwyżek stóp procentowych.

Możesz również lubić