Firma Sekocenbud przedstawiła dane, z których wynika, że od I kw. 2020 r. do I kw. 2026 r. średnie koszty budowy domów wzrosły o 59%, a w przypadku bloków analogiczna zmiana wyniosła 56%. W tym samym okresie mocno podskoczyły również koszty prac remontowych. Jednocześnie skokowo podrożało np. ciepło sieciowe. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że ta sytuacja może być problematyczna dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, które zbyt długo odkładały niezbędne remonty.
Nie tylko docieplenia budynków
W kontekście remontowych potrzeb wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych najczęściej mówi się o energochłonności budynków. Wbrew pozorom, ostatnie rachunki spowodowane srogą zimą wcale nie są tu najważniejsze. Większe znaczenie ma fakt, że według danych GUS w ostatnich latach ciepło sieciowe drożało następująco:
- 2020 r. - wzrost o 2,6%
- 2021 r. - wzrost o 5,0%
- 2022 r. - wzrost o 29,6%
- 2023 r. - wzrost o 19,7%
- 2024 r. - wzrost o 5,5%
- 2025 r. - wzrost o 3,5%
Jak można obliczyć, skumulowany wzrost cen ciepła sieciowego wyniósł 82% w latach 2020 - 2025. To szok kosztowy i bodziec skłaniający do termomodernizacji budynków wielorodzinnych. Według innych danych GUS wzrost kosztów prac termomodernizacyjnych (ocieplenia bloku) wyniósł około 50% w latach 2020 - 2025.
Eksperci zwracają uwagę, że podrożała nie tylko potencjalna termomodernizacja i poprawa już istniejących ociepleń. W części starszych budynków trzeba dokonać na przykład remontu/wymiany instalacji lub wymiany wind. Tutaj też widzimy znaczny wzrost kosztów - podobnie jak w przypadku prac o bardziej estetycznym wymiarze (przykład: malowanie klatek schodowych).
Opłaty rosną, ale spółdzielnie i wspólnoty muszą uważać
W nawiązaniu do powyższych informacji można argumentować, że przez pięć - sześć ostatnich lat oprócz dużej inflacji miał również miejsce szybki wzrost nominalnych wynagrodzeń. Przykładowo, przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw zwiększyło się o 65% w latach 2020 - 2025. Ale wzrosły też stawki naliczane przez wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie. Mowa o następujących zmianach, które można prześledzić na podstawie danych GUS:
- wzrost średniej miesięcznej zaliczki we wspólnocie mieszkaniowej na koszty zarządu, remonty i utrzymanie budynku - zmiana z 2,94 zł/m kw. (2018 r.) do 4,38 zł/m kw. (2024 r.)
- wzrost średniej miesięcznej stawki opłaty eksploatacyjnej w spółdzielni mieszkaniowej - zmiana z 3,39 zł/m kw. (2018 r.) do 5,52 zł/m kw. (2024 r.)
Tymczasem wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie nie mogą zbyt mocno zwiększać naliczanych stawek - w tym również stawek na poczet funduszu remontowego. Na przeszkodzie stoi sprzeciw mieszkańców budynków wielorodzinnych, a także możliwe powiększenie poziomu zaległości.
Najnowsze dostępne dane GUS wskazują, że pod koniec 2024 r. zadłużeniem względem administracji budynku cechowało się 25% lokali spółdzielczych oraz 15% mieszkań z budynków objętych wspólnotami mieszkaniowymi.
Uwaga na fundusz remontowy
Czy można powiedzieć, że te wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, które odkładały remonty znajdują się teraz w gorszej sytuacji niż pod koniec minionej dekady? Wiele zależy od indywidualnej sytuacji.
Pamiętajmy bowiem, że zadłużone na remonty spółdzielnie i wspólnoty często odczuły szybki wzrost stóp procentowych NBP w 2022 roku. Ale zgromadzenie dużej kwoty na funduszu remontowym nie było też proste również przed 2020 rokiem.
Na saldo funduszu i poziom miesięcznych wpłat powinny zwrócić uwagę osoby kupujące używane mieszkanie. Jeżeli mieszkańcy budynku zgromadzili dotąd niewiele i niewiele wpłacają na fundusz remontowy, to sytuacja z czasem wymusi zmianę tej polityki. Wtedy utrzymanie mieszkania stanie się droższe, a jego odsprzedaż trudniejsza. Nabywcy lokali z rynku wtórnego coraz dokładniej sprawdzają bowiem koszty ich utrzymania.
