Ryzyko rośnie. Co czwarte mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego

Kredyt bez wkładu własnego wszedł niedawno w życie. Skorzystać z niego mogą tysiące rodaków, a same rodziny mogą zainkasować spore budżetowe dopłaty. Ale nie wszędzie dostępne są mieszkania, które można kupić ze wsparciem. Chętni czekają też na oferty banków.

Z szacunków analityków wynika, że na kredyt bez wkładu własnego można dziś kupić co czwarte mieszkanie wystawione na sprzedaż w miastach wojewódzkich. Teoretycznie jest to całkiem przyzwoity wynik – szczególnie jeśli wziąć pod uwagę jak szybko w ostatnim roku rosły ceny mieszkań. Ale tylko teoretycznie.

Kraków i Szczecin prawie bez wsparcia

Bo sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. W szczególnie złym położeniu są potencjalni nabywcy w Krakowie, Lublinie czy Szczecinie. W ich przypadku zaledwie kilka procent ofert dostępnych na sprzedaż „załapuje się” na ustawowe limity. Powód jest prosty – wskaźniki publikowane przez tamtejszych wojewodów nie przystają do cen faktycznie płaconych za mieszkania.

Większy komfort wyboru spomiędzy mieszkań dostępnych na rynku mają mieszkańcy Gorzowa Wielkopolskiego, Opola, Bydgoszczy czy Olsztyna. W miastach tych limity cen kwalifikujące do wsparcia pozwalają wybierać z około połowy oferty rynkowej.

Z grona największych rynków, w najlepszym położeniu są potencjalni kupujący w Poznaniu, gdzie warunki cenowe programu spełnia 28-33 procent ofert. W Gdańsku co prawda na potencjalnych kupujących posiłkujących się kredytem bez wkładu własnego czeka co 9 mieszkanie używane, ale też co czwarte od dewelopera. Gorzej jest w Warszawie i Wrocławiu. Tam dostępność mieszkań w programie można szacować na kilka-kilkanaście procent aktualnej oferty mieszkań przeznaczonych na sprzedaż – analizują Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HRE Investments.

I dodają, że limity cen kwalifikujące do wsparcia wyliczane są na podstawie kosztów budowy mieszkań na danym terenie. O tych co pół roku informują wojewodowie. W myśl aktualnych zapisów ustawy średni koszt budowy z dwóch ostatnich obwieszczeń wojewodów podnoszony jest o 20 procent, aby ustalić limit kwalifikujący do programu w przypadku zakupu mieszkań używanych. Natomiast jeżeli w grę wchodzą mieszkania nowe, to limit jest wyższy. W tym przypadku średni koszt stworzenia nowego mieszkania podnosi się bowiem o 30 procent.

Limity cen mogą pójść w górę

Słaba dostępność programu kredytów bez wkładu własnego w niektórych miastach spowodowała, że już na 10 dni przed wejściem w życie ustawy o gwarantowanych kredytach mieszkaniowych rząd zapowiedział podwyżki limitów kwalifikujących do wsparcia.

Tylko z pozoru planowana zmiana ma być kosmetyczna (mnożniki cen mają być podniesione o 0,1). Efekt tej zmiany mogą jednak docenić potencjalni kupujący. Okazuje się bowiem, że jeśli wyższe limity cen działałyby dziś, to do wsparcia kwalifikowałoby się nie co czwarte mieszkanie wystawione dziś na sprzedaż w miastach wojewódzkich, ale około 35-40 procent oferty. Zmianę na plus szczególnie byłoby widać w miastach, w których dostępność ofert spełniających warunki cenowe programu jest obecnie śladowa – twierdzą analitycy HRE.

Problem jednak w tym, że program kredytów bez wkładu ruszył, a ustawa, która go reguluje nie daje rządowi możliwości szybkiego podniesienia limitów cen. Z pomocą rozporządzenia można jedynie limity obniżyć. To znaczy, że prawo w tym zakresie należy zmienić ustawą. A to wymaga czasu – od co najmniej kilku tygodni do kilku miesięcy. Niewykluczone, że sprawa przeciągnie się aż do 2023 roku – o ile rząd faktycznie utrzyma determinację, aby program zmienić.

Problemem jest też fakt, że oficjalnie do programu kredytów bez wkładu własnego zdążył na razie dołączyć tylko jeden bank – Pekao. Lista ma być rozszerzana, bo BGK informuje, że prowadzi stosowne rozmowy, z kolejnymi 12 instytucjami.

Droga na skróty do własnego M

Przypomnijmy, że program kredytów bez wkładu własnego, to tak naprawdę rozwiązanie w ramach którego beneficjenci otrzymać mogą gwarancję kredytową.A więc nie jest to dofinansowanie ze strony rządu. Dzięki gwarancji można będzie sfinansować cały koszt zakupu mieszkania lub domu ale trzeba też będzie za nią zapłacić. Kosztem jest prowizja (1 procent kwoty gwarancji). Spekuluje się też, że beneficjenci tego programu mogą zaciągać kredyty z trochę wyższą marżą niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych.

W programie znajdziemy też komponent prorodzinny i to w nim pojawiają się pieniądze, o które można wnioskować. Osoby, które skorzystają z programu gwarancji kredytowych i będą miały dzieci, mogą otrzymać dofinansowanie z budżetu w formie nadpłaty kredytu. W przypadku urodzenia drugiego dziecka mowa jest o dofinansowaniu w kwocie 20 tysięcy złotych. Przy trzeciej i każdej kolejnej pociesze, dopłata rządowa wyniesie 60 tysięcy złotych. I choć pieniędzy tych rodzice nie dostaną do ręki, to kwota ta zostanie przeznaczona na nadpłatę kredytu. W efekcie spaść może rata spłacanego długu. W przypadku przeciętnego kredytu można mówić o spadku raty o około 150 złotych miesięcznie w przypadku urodzenia drugiego dziecka i 450 złotych w przypadku urodzenia trzeciej i każdej kolejnej pociechy – liczy Turek i Sękowski.

Aby ubiegać się o kredyt bez wkładu własnego trzeba jednak spełnić również inne warunki poza wspomnianym limitem ceny mieszkania. Z programu będzie mógł skorzystać każdy kto nie ma własnego „M”, ale też rodziny, które mieszkają w za małym mieszkaniu. Posiadając zdolność i wiarygodność kredytową oraz pieniądze potrzebne na przeprowadzenie transakcji (prowizje, opłaty, taksa notarialna, podatki), będzie można zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości lub budowę domu bez wkładu własnego lub z niewielkim wkładem. Maksymalna kwota gwarancji, o którą można się ubiegać to 100 tys. złotych.

Dodajmy jednak również, że kredyt bez wkładu własnego oznacza większe ryzyko dla kredytobiorcy i tak też może być on oceniony przez banki. A wtedy o uzyskanie pożyczki może być trudniej.