Najnowsze dane NBP pokazują nam jaki popłoch wśród kupujących wywołały ostatnie tygodnie działania „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Chęć skorzystania z najhojniejszego programu mieszkaniowego w historii powodowała, że nabywcy akceptowali ceny dyktowane przez sprzedających. Jest to najpewniej kluczowy powód ponad 18-proc. wzrostu cen mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce.
W pierwszym kwartale 2024 roku za mieszkania w największych miastach płaciliśmy o 18,1 procent więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP na temat zmian cen mieszkań na rynku wtórnym (indeks hedoniczny dla 7 miast). To najszybszy wzrost cen od co najmniej kilkunastu lat.
Indeks hedoniczny
W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości.
Przy zwykłej średniej transakcyjnej wystarczy bowiem, że więcej sprzeda się mieszkań tańszych i już zaniżyłoby to przeciętną stawkę. Więcej sprzedanych lokali z wyższej półki cenowej wpłynęłoby natomiast na wzrost średniej ceny.
Indeks hedoniczny działa inaczej. Ma on za zadanie pokazywać jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.
Tak rosły ceny
I choć wciąż jest to wzrost wolniejszy niż sugerowały dane na temat zmian cen ofertowych, to jednak trudno szukać w tym fakcie nadmiernego pocieszenia. Winny jest tu najpewniej burzliwy finisz „Bezpiecznego Kredytu 2%”. To przez chęć zakupu mieszkania „na ostatnią chwilę” nieruchomości drożały szybciej niż tempo, w którym rosły przeciętne pensje – mówi Bartosz Turek, główny analityk HREIT.
Przypomnijmy, że pod koniec 2023 roku pojawiła się informacja, że pieniędzy na dopłaty do kredytów lada moment zabraknie. Brak odpowiedniego finansowania dla programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wywołał popłoch wśród szukających lokalu. Widmo wygaszenia najhojniejszego dotychczas programu mieszkaniowego spowodowało, że obywatele ruszyli po kredyty z dopłatą.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
Nie był to pierwszy przypadek, kiedy wiadomość, że przykręcenie kurków z kredytami albo zamknięcie programu dopłat do kredytów, powodowało szał na zakupy na „ostatnią chwilę”. Tak samo było na przykład przy okazji programu „Mieszkanie dla młodych”, w którym nawet w ciągu zaledwie kilku dni potrafiły wyczerpywać się środki przewidziane w budżecie na dopłaty.
To samo przeżyliśmy też w marcu 2022 roku, kiedy KNF zapowiedziała utrudnienia w dostępie do kredytów. W takich sytuacjach mnóstwo ludzi rusza po kredyty, aby skorzystać z zasad lub programów, które lada moment mają się skończyć.
Teraz powtórzyliśmy ten sam mechanizm przy okazji wygaszania „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Skutki były jak zawsze złe – kupujący bardzo szybko podejmowali niekoniecznie przemyślane decyzje o zakupie, oferta wyprzedawała się na pniu, a ceny rosły.
Efekty widzimy w danych o cenach transakcyjnych za 1 kwartał 2024 roku w postaci 6-proc. wzrostu cen mieszkań na 7 największych rynkach w ciągu zaledwie kwartału. Trzeba mieć bowiem świadomość, że właśnie na początku 2024 roku finał miała spora część umów przedwstępnych zawieranych w ostatnich tygodniach działania „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
Ponad 10 tysięcy za metr
Jak to wygląda na konkretnych liczbach? Mamy już w Polsce pięć miast wojewódzkich, w których za metr lokalu „z drugiej ręki” trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Warszawa i Wrocław.
Nie jest też tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym mamy dziewięć miast wojewódzkich z cenami przekraczającymi 10 tysięcy zł za metr. Są to Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kraków, Opole, Poznań, Szczecin, Warszawa i Wrocław – wynika z danych NBP.
Maleje presja na wzrost
Dla pokrzepienia należy dodać, że najnowsze dane NBP są wynikami historycznymi. Pokazują one stan rynku mieszkaniowego wywołany burzliwą końcówką „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Od jego zakończenia minęło już kilka miesięcy. W tym czasie obraz mieszkaniówki wyraźnie się poprawił.
Presja na wzrost cen zmalała, a oferta nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż szybko się odbudowuje. Z danych Unirepo wynika na przykład, że na początku maja w miastach wojewódzkich mogliśmy wybierać z około 67 tysięcy ofert mieszkań na sprzedaż. Liczba ta pokazuje oferty unikalne, a więc już po odsianiu ogłoszeń zduplikowanych.
To oznacza o ponad 20 proc. większy wybór niż pod koniec 2023 roku. Podobnie jest też na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy aktywnie odświeżają ofertę. Te zmiany powodują, że dysproporcja pomiędzy popytem i podażą topnieje, a więc mamy do czynienia z mniejszą presją na wzrost cen mieszkań – podsumowuje HREIT.