Ścisk panujący na rynku najmu w Polsce wzrósł wręcz skokowo. W efekcie już prawie 2/3 najemców mieszka w za małym mieszkaniu – wynika z szacunków HREIT opartych o dane Eurostatu za 2022 rok. Nasz wynik jest, póki co najgorszym na starym kontynencie. Czy faktycznie jest aż tak źle?
Nawet 65 procent polskich najemców mieszka w za małym mieszkaniu – wynika z szacunków HREIT opartych o dane Europejskiego Urzędu Statystycznego za 2022 rok. To nie tylko wynik znacznie gorszy niż przed rokiem, ale też najgorszy obecnie w Europie.
Bycie niechlubnym liderem
Co prawda europejski urząd wciąż kompletuje jeszcze dane, ale te dostępne dziś podsumowują już sytuację większości krajów. Do tego mamy już wyniki dla krajów Unii, w których sytuacja mieszkaniowa najemców była dotychczas najgorsza. Niestety w żadnym z tych krajów w 2022 roku nie było tak źle jak u nas. Nawet na Łotwie i w Słowacji przeludnienie wśród najemców wynosi obecnie około 61 procent – tyle co w Polsce w 2021 roku.
Kolejne miejsca w rankingu zajmują już Bułgaria i Rumunia, w których przeludnienie mieszkań zajmowanych przez najemców wynosi 53-54 procent. To wciąż nie są wyniki, z których można się cieszyć, ale nawet takiej sytuacji nasi najemcy nie uświadczyli przez ostatnich kilkanaście lat. Dane Eurostatu, które posłużyły nam do oszacowania odsetka najemców mieszkających w za małych lokalach sięgają jedynie 2007 roku – szacuje Bartosz Turek i Oskar Sękowski, analitycy HREIT.
A jak sytuacja najemców wygląda w bogatszych krajach? Np. w Niemczech 18 procent najemców mieszka w za małym mieszkaniu. We Francji jest to 20 procent, a w Austrii 26. Te wyniki są nawet kilkukrotnie lepsze niż w Polsce. Do Europejskiej czołówki należą: Holandia, Irlandia i Hiszpania. W krajach tych tylko od 7 do 13 procent najemców mieszka w za małym mieszkaniu.
Czym jest przeludnienie mieszkań?
Pod tym pojęciem Eurostat rozumie sytuację, w której do dyspozycji gospodarstwa domowego jest za mało pokoi. Normą powinno by to, że na gospodarstwo domowe przypada co najmniej jeden pokój (w domyśle salon) plus:
1. jeden pokój (sypialnia) dla pary tworzącej gospodarstwo domowe,
2. jeden pokój (sypialnia) dla każdej samotnej osoby pełnoletniej,
3. jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci o tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat,
4. jeden pokój (sypialnia) dla osoby w wielu od 12 do 17 lat, jeśli nie została uwzględniona w powyższych punktach,
5. jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci poniżej 12. roku życia.
Innymi słowy – jeden pokój to de facto baza, do której dodawane są pokoje, jeśli gospodarstwo domowe spełnia wymagania z kolejnych punktów. Nawiasem mówiąc oznacza to, że każda kawalerka zgodnie ze standardami europejskimi jest przeludniona o ile mieszka w niej co najmniej jedna osoba, bo oprócz pokoju dziennego nie ma ona wtedy do dyspozycji oddzielnej sypialni.
Trudny dostęp do kredytu
Z czego wynika tak zła sytuacja na rynku najmu w Polsce? W 2022 roku mieliśmy do czynienia z połączeniem co najmniej kilku problemów. Pierwszym i podstawowym jest fakt, że w Polsce mieszkań brakuje, a te które są, są małe. Tu możemy winić całą naszą burzliwą historię wraz z rozbiorami i wojnami światowymi. Swoje zrobił też PRL, podczas którego co prawda „za Gierka” budowano dużo mieszkań, ale małych. Ich standard często nie przystaje do tych, które Eurostat stawia dziś za wzór minimum.
Wzrost wskaźników przeludnienia w samym tylko 2022 roku to ponadto efekt co najmniej dwóch szoków. Pierwszym było zakręcanie kurków z kredytami. To wynikało z gwałtownego wzrostu stóp procentowych i regulacji nadzorczych, które jeszcze mocniej utrudniły dostęp do kredytów. Efekt był taki, że ktoś kto w normalnych warunkach decydowałby się w 2022 roku na zakup własnego „M”, często nie mógł tego zrobić, bo banki odmówiłyby mu kredytu lub chciałyby go udzielić, ale z niepokojąco wysoką ratą. Efekt był taki, że część niedoszłych kupujących została zmuszona do najmu – dodają analitycy.
Do tego agresja Rosji na Ukrainę spowodowała, że do Polski napłynęła fala uchodźców. Część z nich mogła sobie pozwolić na najem mieszkań. I zaczęło ich brakować. Szczególnie ubogi pod tym kątem był kwiecień 2022 roku, kiedy to zgodnie z danymi Unirepo liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem wynosiła około 40 tys.
To około 3 procent istniejącego zasobu mieszkań na wynajem podczas gdy już wynik na poziomie 5 procent i niżej uznawany jest za dramatyczne wręcz wykupienie oferty. W efekcie stawki czynszów wystrzeliły i część najemców zmuszona była szukać ofert o niższym standardzie i mniejszym metrażu.
Najemcy czekają z nadzieją
Całe szczęście mechanizmy rynkowe zaczęły już działać – gwałtowny wzrost rentowności wynajmu spowodował, że na rynku pojawiło się więcej ofert mieszkań na wynajem. W 2023 roku sytuacja najemców zaczęła się nieco poprawiać. Liczba dostępnych ofert wzrosła już do ponad 70 tysięcy, a czynsze najmu co prawda niespiesznie, ale nieco spadły.
Bartosz Turek i Oskar Sękowski, analitycy HREIT:
Przed nami jeszcze jedna ważna zmiana, która może odmienić obraz rynku najmu w Polsce. Chodzi o rządowy program tanich kredytów, który zacznie działać już 3 lipca bieżącego roku. Powinien dać on najemcom bardzo mocne argumenty za tym, aby zamienić najem na własność.
Powód jest prosty – preferencyjny kredyt ma być bardzo tani i relatywnie łatwo dostępny – przynajmniej łatwiej niż standardowa hipoteka. Co więcej, rata takiego kredytu ma być niższa niż czynsz najmu. O ile? Jeśli porównywać będziemy ratę kredytu i stawkę czynszu, to różnica nie będzie diametralna, ale z punktu widzenia księgowego należałoby porównywać jabłka z jabłkami, a więc nie łączny wydatek, ale koszty.
Chodzi o to, że rata kredytu składa się z dwóch części – kapitałowej, która obniża nasze zobowiązanie wobec banku i buduje nasz majątek oraz części odsetkowej, która faktycznie stanowi wynagrodzenie banku za udostępnienie nam pieniędzy na zakup mieszkania. Dlatego właśnie, jeśli porównamy wysokość płaconego czynszu i część odsetkową raty, to okazje się, że jest to rozwiązanie nawet 3 razy tańsze niż najem.
Dla wielu najemców kalkulacja będzie więc bardzo prosta. Jeśli bowiem mają wybierać pomiędzy mieszkaniem w za małym mieszkaniu płacąc czynsz, to prawdopodobnie wybiorą rozwiązanie tańsze, a z prawem własności lokalu. To może znacznie ograniczyć presję popytową wywieraną na rynek najmu.