Sytuacja się zmieniła – kupujących jest dziś na rynku mieszkaniowym mniej, a ostatnie zawirowania powodują, że chęć do sprzedawania mieszkań spadła i to zarówno po stronie indywidualnych właścicieli, jak i po stronie deweloperów. Efektem tego zawieszenia jest kumulacja popytu. Pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach w Polsce będą o od 7 do 12 procent wyższe niż pod koniec 2021 roku. W tym roku analitycy zakładają spadek liczby zawieranych transakcji względem wysokiego poziomu z 2021 roku (o około 15-25 procent).
W ostatnich tygodniach skala transakcji zawieranych na rynku mieszkaniowym spadła i dotyczy to zarówno mieszkań nowych jak i używanych – wynika z rynkowych szacunków. Szybko zmieniające się otoczenie sprawia, że wątpliwości na temat zakupu jak i sprzedaży mieszkań mają obie strony rynku. Podobnie było w 2020 roku podczas epidemii.
Akumulacja potrzeb
W takich czasach potrzeby kupujących zaczynają się akumulować – ci, którzy w standardowych warunkach kupowaliby dziś mieszkania nie chcą lub nie mogą tego zrobić, a ich potrzeby mieszkaniowe pozostają niezaspokojone. W efekcie rośnie popyt potencjalny, który wcześniej czy później zacznie się realizować.
W ostatnich latach ze starcia racji kupujących i sprzedających zwycięsko wychodzili ci drudzy. Wynika to z silnych fundamentów rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim składa się na nie trwający od lat wzrost dochodów niemal dorównujący wzrostom cen mieszkań oraz ogromna luka mieszkaniowa, która w ostatnich miesiącach ponownie skokowo się powiększyła ze względu na masowy napływ migrantów – ocenia Michał Cebula Prezes HRE Think Tank.
I dodaje, że po drugiej stronie mamy ograniczoną ofertę mieszkań używanych, które często „szkoda sprzedawać” wiedząc, że np. otrzymana ze sprzedaży gotówka szybko traciłaby na wartości. Do tego dochodzi fakt, że wynajem mieszkań stał się w bieżącym roku zyskowniejszy niż dotychczas, a posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych mogą kosztem banków oddalić od siebie problemy ze spłatą rat dzięki Funduszowi Wsparcia Kredytobiorców czy obiecanych przez rząd darmowych wakacji kredytowych.
Jeśli te wejdą w życie w brzmieniu przyjętym przez sejm, to pomimo podwyżek stóp procentowych przeciętna rata kredytu mieszkaniowego płacona w trakcie wakacji kredytowych będzie niższa niż średnia z ostatnich 5 czy 10 lat. Problemy przeważającej większości kredytobiorców powinny więc zostać zniwelowane przynajmniej do końca 2023 roku.
Będzie drożej
Deweloperzy w większości także nie mają powodu, aby mieszkań pozbywać się w otoczeniu mniejszego popytu. Ci, których na to stać, wycofują mieszkania ze sprzedaży lub chociaż oszczędnie zasilają ofertę swoich biur sprzedaży. Szczególnie jest to możliwe w przypadku firm, które nie korzystają z kredytów, w ramach których banki wymagają zaawansowania sprzedaży zgodnie z wcześniej założonym harmonogramem.
Dlaczego deweloperzy mogą wstrzymywać sprzedaż mieszkań? Przy wysokich i szybko rosnących kosztach budowy, sprzedaż mieszkań zbyt szybko, a tym bardziej z dyskontem, może okazać się finalnie deficytowa. Ponadto wcześniej czy później nierealizowany dziś popyt na mieszkania wróci na rynek, a wtedy warto mieć w ofercie mieszkania na sprzedaż. W naszej ocenie pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach w Polsce będą o od 7 do 12 procent wyższe niż pod koniec 2021 roku. Jednak w 2022 roku nastąpi spadek liczby zawieranych transakcji względem bardzo wysokiego poziomu z 2021 roku – szacuje Michał Cebula.
Wydaje się też, że w najbliższym czasie lukę po klientach finansujących się kredytem zagospodarują, przynajmniej częściowo, klienci inwestujący w mieszkania, zarówno Ci indywidualni jak i instytucjonalni – to właśnie wysoka inflacja stymuluje presję na zakupy wśród osób chcących chronić kapitał przed inflacją.
Najwięcej w historii
Warto też dodać, że liczba budowanych przez deweloperów mieszkań jest obecnie niemal najwyższa w historii (na koniec kwietnia 2022 roku było to 267 tysięcy lokali). Ponadto wszyscy inwestorzy budujący w Polsce (deweloperzy, osoby fizyczne, spółdzielnie czy gminy) w 2021 roku oddali do użytkowania 235 tysięcy domów i mieszkań. To najlepszy wynik od ponad czterech dekad.
Biorąc ponadto pod uwagę wzmożoną inflację, zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym ze strony inwestorów, rosnące potrzeby mieszkaniowe wywołane masową migracją do Polski połączone z zatrzymaniem wielu inwestycji deweloperskich oraz akumulowaniem się popytu odciętego od kredytów mieszkaniowych, spodziewam się, że za około 2 lata ceny mieszkań w Polsce mogą być o 20 procent wyższe niż dziś. W kontekście społecznym oznacza to zmierzanie w złym kierunku i odchodzenie od własności mieszkań w kierunku ich najmu. Krótkoterminowo może się to wydawać bezpiecznym i tanim rozwiązaniem, ale historia uczy nas, że w dłuższym terminie najem jest znacznie droższy niż zakup. W przyspieszonym tempie będziemy ponadto dążyć do realizacji negatywnego scenariusza, którego efekty możemy obserwować dziś w Amsterdamie, Berlinie czy Londynie – podsumował Cebula.